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住宅产业化BT信托管理模式 一、房地产科学发展 1998～2010年由开发商提供的商品住宅为49.56亿平方米。空置面积已占商品房开发面积的56%。商品房饱和市场已产生泡沫，中央政府宏观调控“调整住房供应结构”和“转变房地产发展方式” 实现“十二五”规划期间人民群众“居有所居”。国务院颁布国六条，制定了90/70政策，住房供应结构中把商品房调整到30%,保障性安居房70%。 从市场看，开发商追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机；商品房的土地供应，招、拍、挂，价高者得，自然形成高价商品房。无疑人民群众“住有所居”的任务不能依赖商品房市场来完成。 住房体制改革坚持市场化的基本方向，政府不可能包揽大多数人民群众的住房。如何实现“住有所居”已成为中国人民最关注、最突出的社会矛盾和问题。 “十二五”规划指出：“发展仍是解决我国所有问题的关键”要实现快速发展，我们必须房地产科学发展和住房体系科学建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，相应调整土地供给方式，促进房地产业平稳健康发展。住宅产业现代化将成为战略性新兴产业，推进住宅产业化BT信托管理方式转变房地产发展方式，提高房地产发展速度，用速度转化成效益，让大多数人民群众共享改革成果，提高购房支付能力，降低购房支付负担，才能使房价与大多数人民群众购房支付负担相匹配，促使大多数人民群众拥有合理住房，实现住有所居。 二、住宅产业化BT信托管理模式 住宅产业化是通过连续不断流水线生产的梁柱杆件、连续不断流水线生产的各种配套的装配式板材，和连续不断灌浇混凝土完成的高品质住宅。BT是英文Build-Transfer首位字母的缩写,直译为建设-移交。它是一种特殊商品公平、公正的交易方式。在国际上早已成为通常建设模式。土地持有人在取得了开发权的土地上采用BT模式，建设过程中的资产属于总承包企业所有。BT规则土地持有人付款后总承包企业移交,这时建筑产权才属于土地持有人所有。根据房地产预售政策，没有移交前实现销售，销售收入中包括土地持有人的土地投资成本、前期费用、项目开发利润和总承包企业投入的建筑成本。销售收入归谁？怎么处分？为了公平、公正、完成交割，住宅产业化BT工程资产必须委托信托公司管理，从国外情况来看，信托是实现资产管理的主要途径。住宅产业化BT项目资产信托管理有二部分组成。一部分是土地持有人取得房地产开发权的土地资产，另一部分总承包企业投入的建筑物资产（总承包建设资金）地与房匹配组成完整的BT项目信托资产各自委托信托管理。根据中国《信托法》住宅产业化BT项目只有信托管理才能顺理成章推行。 三、转变房地产发展方式 1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离实现共赢。 2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算开发单位的净利润，把开发单位的总收益列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化BT项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，建安成本高、低与开发单位利润相剥离。 3、支付工程款方式改变：BT项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款行为相剥离。 4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。 5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据，与商品房市场价剥离。( 20年累计补贴相当房价的50%) 四、住宅产业化推进城镇现代化 “十二五”规划提出：“发展战略性新兴产业积极稳妥推进城镇化，形成高效、协调、可持续的国土空间开发格局。合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩大。 ” 住宅产业现代化转变了房地产发展方式，将成为“十二五”规划的战略性新兴产业，积极稳妥推