2012-1-04嘉良地产法院地块定位(终)导论.pptVIP

本项目的核心竞争力-----主题商业+灵动公寓；次核心竞争力——服务+区域 多主力店——商业活力的灵魂 主力店的选择强调休闲性、娱乐性，所占面积不大，但能积聚大量的人气，是整个商业区的活力中心和灵魂 高楼层部分主力店可考虑引入儿童休闲娱乐设施或亲子培训教育机构，以填补市场空白，确定项目差异化定位 物业建议 物业建议 主体外立面的商业包装展示，突出主题 大玻璃落地窗，卡通图案附着，彰显特色，富有现代感 物业建议 商业内部儿童主题进驻，配合主题，打造特色 物业建议 建筑上从细节入手，凸显儿童主题，增加趣味性、品质感 商场内部细节，增加童趣性，富有鲜明主题 采用独立垂直交通系统、独立景观休闲区将公寓和商业部分隔离，减少商业对公寓的干扰 底部商业街部分人流量大，人员繁杂，为保证上部公寓部分的私密性和安全性要求，有必要实行一定的隔离措施 建立公寓独立的垂直交通系统：公寓业主直接通过外部扶梯到达平台，再通过平台进入楼内 公寓部分建立独立的景观休闲区： 独立景观休闲区 独立景观休闲区 物业建议 20M 30M 中庭 中庭：-1到3层 30M地下广场 20M地下商街 -1层平面示意 桥 * THE ENDTHANKS 邦昌行置业 * * 写字楼 酒店 区域需求较弱，价值表现较低，不予以考虑 主题市场 百货购物中心 主题化商业街区 沿街商业 多种物业形态，市场同质产品多，且受到占地面积的影响，不符合本项目的属性 有利于打造差异化，提前占领市场，形成项目独特性，是本项目考虑方向之一 价值高，变现容易，但受到地块属性的限制，不满足建立这种商业的条件 标准多，价值较高 通常持有。同时存在近距离竞争，建议不考虑 目前景洪市场还没有出现较为成功的，市中心强烈优势，有利于成为景洪首例，并能发挥标杆作用，是本项目考虑方向之一 特色化、主题化、街区化是本案商业可以考虑的方向 定位研判 区域商业指引 区域商业机会分析 定位研判 区域消费指向 潜在消费调查 经营者调查 本项目所处地段属于景洪繁华区域，拥有良好的交通状况； 传统商业区，人气和商业氛围浓厚 通过对本区域消费市场调查，购物环境较差，购物模式还处于初级阶段。儿童相关产品较少，现有的质量不高，儿童产品潜力巨大 在对景洪街头市民的调查了解到，景洪市民对新建购物商城抱有热情，商铺购买意愿高，看中未来的人气和价格 经营者认为景洪已有集中商业因管理问题导致运营不成功 加之景洪人喜欢新鲜的事物，产品必须有特点才能吸引客户 项目商业配套 商业的发展趋势 潜在市场挖掘 儿童主题产品 餐饮休闲 一站式消费 定位研判 WT对策 错位经营， 合理店铺分割 T威胁 竞争压力大 投资和经营群体能力不足 区域商业物业价值低 ST对策 引进主力店提升商业氛围 引进高承租能力商业 W劣势 有效商业面不足 商业布局难度大 商业规模小 景洪市民消费习惯 核心策略 以定向消费引导人流 主力店的引入 良好的入口设置和动线规划 合理店铺分割 S优势 良好的位置和方便的交通 周边高租金收益可以支撑理想售价 开发商愿意牺牲部分利润以确保项目商业成功运营 WO对策 以指向性消费增加客流引导 良好的动线规划和入口设置 O机会 城市商业发展、商业升级 周围密集的居住消费群体 项目周边商业氛围 景洪城市辐射力 SO对策 主题型购物休闲场所为导向 定位研判 以儿童娱乐、教育为主题 以百货、零售为主力 以餐饮、休闲为配套 定位研判 1、区域商业氛围浓厚，老城地位不可动摇； 2、区域内商业形式比较落后，市场急于出现一个高品质的新型商业形式迎合大众需求； 3、本项目指标限制，不可做大商业； 1、景洪气候及独特的消费特点，以女性消费为相关业态抗风险能力强； 2、想要加快销售速度，必须有独特的主题商业来做支撑； 3、价值最大化的实现，尽快完成销售任务 1、不易做大体量； 2、选择利于销售和市场接受程度高的业态； 2、商业体量选择适中； 建议方向： 体量：中等体量 形态：儿童主题购物的集中商场 选择主题商业侧重，选择销售速度较快的商业业态和类别 定位研判 5 商业产品定位及物业建议 市场背景 定位研判 产品定位 物业建议 定位思考： 商业氛围 ——项目所在地段的商业氛围浓厚，目前市场上的商业经营形式还比较落后； 自身属性 ——4千方的占地面积决定了其不能承载地区性商业中心的地位，功能性、特色性是方向； 区域需求 ——作为一个拥有强劲中高端消费能力的市场，有品质的综合性中高档生活、娱乐、餐饮、主题商业缺乏。 符合区域需求的品质主题功能型商业体 商业定位 商业定位  淘淘乐——儿童主题体验休闲娱乐城 加内容 销售期，统一进行招商，租售并举，直至项目全部开发完毕 后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商