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关于土地增值税清算服务建议书 某公司：我们接受委托，就贵单位咨询的关于2009年度的土地增值税清算税务事宜，根据贵公司所提供的现有资料，现依据我国现有相关税收政策，提出如下建议：1、关于办理土地增值税清算手续的时间：应当在2009年12月3日内办理。根据贵公司提供的资料知项目已售比例占59.41%，其余未售房产均用于出租；且取得预售许可证超过三年，符合国税发〔2006〕187号文第二条规定的土地增值税清算条件，并已于2009年9月3日收到税局发出的土地增值税清算书面通知。根据国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知第十一条对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续，因此贵公司必须在2009年12月3日之前办理完清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。从贵公司提供的资料知目前还未办理，应及时到机构所在地主管税务机关沟通并说明原因，以避免损失。2、关于贵公司是否有土地增值税优惠的说明。（1）贵公司虽然于1992年05月07日经广州市外经贸业字【1992】147号文件批准立项并于2001年起分别取得预售证，不符合《财政部　国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》中的规定，因此不能该文件规定的土地增值税优惠政策。（2）贵公司清算内容中有普通标准住宅，如果该普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20％，则符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的”免征该普通标准住宅项目的土地增值税的。但须先向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，方可享受免予征收土地增值税的优惠政策。3、关于贵公司土地增值税清算的内容范围的说明：（1）贵公司的项目中包含有普通标准住宅、非普通标准住宅、公共配套设施、商铺、写字楼和车位，其中除销售普通标准住宅，非普通住宅以及作为拆迁补偿之用的回迁商铺外，均用于出租，因此用于出租部分应当作为固定资产管理，不属于清算项目内容。（2）根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中关于“关于拆迁安置土地增值税计算问题”的规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，（即按下列顺序和方法确认收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。）同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”因此作为拆迁补偿之用的回迁商铺属于清算内容和范围。因此应当分别将普通标准住宅、非普通住宅以及作为拆迁补偿之用的回迁商铺作为基本清算单位，分次分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。4、关于贵公司土地增值税清算的扣除项目计算说明：（1）根据《土地增值税清算管理规程》通知的规定，应当按普通标准住宅、含非普通标准住宅、商铺、写字楼和车位等具体项目分摊成本、费用，并注意按具体项目分别归集收入。（2）根据贵公司提供的资料知：土地使用权面积为18,871.1789平方米，总建筑面积164,440.2057平方米，其中人防设施、绿化架空、配电房、物业用房、会所、幼儿园等公共配套面积为11,080.0272平方米，可售面积153,360.1785平方米【包括普通标准住宅面积83,972.9453平方米，其他项目(含非普通标准住宅、商铺、写字楼和车位，下同) 面积69,387.2332平方米】。其中：销售全部普通标准住宅面积83,972.9453平方米；销售的非普通住宅和作为拆迁补偿之用的回迁商铺合计为7,142.1268平方米；作为固定资产管理的其他商铺、写字楼和车位面积合计为62,245.1064平方米。根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中的规定“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”因此应当分别计算普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺、写字楼和车位的各自面积，并注意土地取得成本和公共配套设施的成本费用在受益项目中的按照规定的办法合理分摊。其中用于出租应当作为固定资产管理部分的成本费用以及其受益范围所分摊的土地取得成本和公共配套设施的成本费用不得作为扣除项目。（3）根据贵公司提供的资料知开发成本中的拆迁补偿费、承建补偿费、前期设计费已无入账依