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关于房地产私募基金的计划书德信资本2011一、房地产私募基金的兴起与发展近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。?二、房地产私募基金的法律基础房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”同时，最高人民法院《全国法院审理全同犯罪案件工作座谈会纪要》规定界定非法吸收公众存款可以从吸收公众存款的数额、户数和给存款人造成的损失这三个维度进行考察，如果个人非法吸收或者变相吸收公众存款30 户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款150户以上的就可以认定为非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。根据以上的法律法规，人数的多少与是否承诺固定收益是区分是否属于非法集资的关键点。私募基金通常采用的有限合伙形式，其最多投资人不得超过50人，私募基金在发起设立过程中也不会承诺固定收益，而是以“精确测算一个误差较小的投资年化收益率或者与地产商约定按照一个固定的综合回报率按约定方式赎回投资者所持有的项目公司股权。”的方式来表述，从而与非法集资划清界线。其次，私募基金的投资区别于发放贷款。我国的《贷款通则》规定：企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此，企业间的直接借贷行为将被认定为无效民事行为。私募基金通常以股权投资为主、债权投资为辅。以股权方式投资时，基金投资条款为了保障自身资金的安全，在投资合同中约定股权回购条款、权利维持费（类似利息）条款、对赌条款（用于控制被投资方的不当经营）等安排，将本来收益不固定的股权投资变得与取得固定收益的债权投资界限模糊。并且，没有抵押物的股权投资，通常会在被投资公司中安排董事席位或财务人员，以增加对被投资企业的控制。这些制度设计，就可以将私募基金的投资明显区别于发放贷款。若以债权投资方式，则只能通过银行以委托贷款的方式进行。 ?三、房地产私募基金的基本模式新设立的房地产私募基金采用“投资管理公司→私募基金（有限合伙）”的模式。即发起人先设立一家基金投资管理有限公司，该公司注册资本少则几千万，多则数亿。然后以该基金投资管理公司为主体，按需发起设