未来20年我国城镇住宅发展空间.doc

2010～2011年度REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。 统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS = -77.244 + 11.078 * LOG (PI) (2.75) (0.32) R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。 根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。 因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中， 为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。 调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。 城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6） 其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。 得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下； （8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。 ??? 许小年先生微博《关于经济学的误解》说：“供需决定房价？错。预期而不是当期供需决定价格。