养到老地产项目会员费问题.docVIP

养老地产项目会员费问题 尹老师：您好。 现在有这么一个案例，一个养老地产项目，公司会向顾客出售会员卡，金额较大（几十万一张）。购卡以后，顾客可以无限期免费住房（或仅缴纳少量租金，比市场价格低很多），使用其他服务会有会员优惠；若日后退卡，将退回购卡款90%。初步估计，退卡客户占全体客户15%左右，平均退卡时间为8年；退卡后，公司将再次出售该会员卡，条款不变。 一、营业税方面，是否需要在收款时全额缴纳，在以后退卡时，再抵减当期营业额？ 就表述来看，该业务应该属于以出售会员卡的方式提供住房租赁业务。营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营业税暂行条例实施细则第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。另外，有一个老文件，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）规定，对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且账务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。因此，需要在收款时全额缴纳营业税，如果以后退卡，应当退还已缴纳营业税税款（实践中一般不采用）或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 二、所得税方面如何处理，会员费涉及提供服务（免租），同时也有押金性质（退回），处理办法考虑有有以下几个： 1．全额视为收入（分摊）：会员费全额按预计持卡年限（8-10年）分摊，每年按分摊额记收入并计缴所得税，退卡时按退回金额冲当期收入； 2．全额视为收入（一次）：会员费全额在收款当期记收入并计缴所得税，退卡时按退回金额冲回收入； 3．10%部分视为收入（分摊）：会员费10%（最终退回部分）按预计持卡年限（8-10年）分摊，每年按分摊额记收入并计缴所得税，90%部分作为押金，不计入收入； 4．10%部分视为收入（一次）：会员费10%（最终退回部分）在收款当期计入收入并计缴所得税，90%部分作为押金，不计入收入； 请问以上营业税、企业所得税应如何处理？谢谢。 《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。可见，会员费要么在取得时确认收入，要么在收益期分摊确认收入，不存在所谓的“部分作为押金，不计入收入”规定，因此第3和4种方案是错误的。 此外，需要注意的有两个相关问题，一是《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”请注意合同条款细节；二是押金确实暂不缴纳企业所得税（除非逾期或者确定不退还），即使在合同里面将90%的金额规定为押金，但是押金的比例过高、时间过长（超过3年），税务机关一般都不会认可。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望