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写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街的长安兴融中心和盈泰商务中心正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。 长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。需求 北京写字楼投资市场在表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，租赁市场方面，相比去年第四季度，市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。销售市场 销售市场方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。本季度，多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心，表现出很强的市场活跃性。此外，作为北京外向型经济最为发达的区域，CBD还吸引了许多贸易公司在此购买写字楼用于自用。预计在短期内，该区域的购买力量仍将主要来自于这两个行业。相比较而言，其他区域的高档写字楼销售市场表现不如CBD活跃。供应方面，继承过去一年的趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰。据戴德梁行统计，2006年北京预计将有近160万平方米写字楼面积供应市场，约为过去三年供应的总和。其中，金融街和CBD是供应最多的两个区域。在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化的情况下，市场整体还将承受新增供应带来的压力。因此，总体租金预计仍将面临下调压力。但值得注意的是，在这些新增楼盘中，能满足最高端客户需求的顶级项目仍是极少数，预计此类项目租金将会继续保持稳定。商圈地理位置/平米/月CBD 商圈华贸中心朝阳区西大望路6号2005-10 23 17500 2 国际创展中心朝阳路与青年路交汇处北京利晖房地产开发有限公司70000 72% 2005-12 5.95 10000 3 万通中心朝外大街与关东路交汇处136000 71% 2006-12 28 22000 4 北京国际中心朝阳区东三环京广桥东北角43000 70% 2007-5 24.8 20000 5 非中心朝阳北路沿线，定福庄常营乡46500 85% 2006-5 5.6 8300 6 东方梅地亚中心 朝阳区光华路4号 119775 68% 2007-1 28 19500 朝外商圈第五广场东四十条西南角 124332 70% 2007-1 待定 24000 长安街商圈 CBD国际大厦建外永安里73730 72% 2006-4 26 20000 9 通用国际中心朝阳区永安里地铁站南100米59175 70% 2006-1 22 16800 20 10 光彩国际中心建国门内大街250000 70% 2005-12 28 20  2006年上半年北京各商圈新项目 商圈地理位置/平米/月 金融街商圈 西城区闹市口大街1号 23310 70% 2006-3 29 21000 25 12 盈泰商务中心G区8号地23000 70% 2006-4 25 24-26 13 财富西环西二环广安门南滨河路2006-5 2.98 9400 中关村上地商圈 中坤大厦高粱桥斜街2007-6 19.42 13000 15 总部大厦西直门北大街 52400 70% 2006-4 待定 13800 整栋出售 16 第三极海淀南大街北侧 60000 70% 2006-3 25 14000 安定门商圈中