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2011年北海楼市主要成交数据浅析
一．2011年北海楼市主要成交数据概述
据北海市相关部门公布的相关数据显示：2011年北海市共实现商品房预售16115套，平均每月预售1343套。预售面积138.03万平米，平均每月预售11.5万平米；
实现商品房交易13084套，平均每月成交1090套。交易面积133.69万平米，每月平均成交11.14万平米。其中住宅成交12538套，平均每月成交1045套。住宅共计销售面积120.69万平米，平均每月成匀10.06万平米。各月成交数据如下表所示：
2011年1-12月北海楼市主要成交数据简表
商品房预售 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 月均 套数 1070 1220 2771 1374 877 1445 1309 1992 1409 976 915 757 16115 1343 面积 8.97 9.16 22.14 11.34 7.71 12.6 12.19 17.36 12.46 8.79 8.33 6.98 138.03 11.5 商品房交易 套数 579 522 1458 490 887 1441 1563 1663 811 1013 1389 1268 13084 1090 面积 5.71 4.76 14.35 6.4 9.86 19.63 13.87 15.28 8.12 10.62 13.18 11.91 133.69 11.14 住宅
交易 套数 569 503 1410 472 862 1392 1473 1559 747 954 1354 1243 12538 1045 面积 5.54 4.61 12.98 5.29 8.33 15.43 12.84 14.4 7.55 9.5 12.59 11.63 120.69 10.06 二．成交套数简析
2011年北海楼市在商品房预售、商品房交易及住宅交易上，整体呈现出一定的波动性，主要成交高峰期集中在3月及8月，各月的成交套数存在相当大的距离，说明北海楼市具有较强的季度性，受外地购买力影响较为明显。如下图所示：
从上表可看出，北海楼市在成交套数上有以下几个特点：
1．季节性明显。北海楼市销售旺期2011年集中在3、8两个月，不同于一般城市的5月及传统的“金九银十”。这主要是因为北海的购买结构所定，北海是典型的外销型市场，购房者70%以上为外地客户，而这部分购买的时机多选择在旅游旺季前后期或春节后一至两个月，且跟风式购买较明显，故能在短时期内产生大的成交量。
2．市场需求波动性较大。没有相对稳定的市场需求基数，较难作出相应的市场需要预测。如2011年在商品房预售套数上，最高峰时的数量（3月2771套）为最少时（12月757套）的近四倍，市场波动性大。
3．北海楼市下半年整体形势要好于上半年。预售套数、商品房及住宅交易套数在下半年的表现整体要优于上半年，主要因为北海城市的旅游功能所致，下半年的旅客数量远远高于上半年，故外地购买人群也集中于该时期。
4．2011年预售套数总量16115套，平均每月预售1343套。其中3、6、8、9月的预售套数超过月平均预售量，时间间隔不长，说明北海楼市市场供应量主要集中在年中的4—9月之间。
5．北海市商品房交易及住宅交易的高峰期均集中在下半年，上半年仅有2个月的交易套数超过1000套，而下半年则有4个月的销售套数超过1000套，北海楼市交易的季节性表现明显。
6．北海商品销售的构成较为单一，以住宅为主，占整个商品房交易的95%以上。商业地产、办公写字楼物业、公寓等非住宅类产品市场存量及消化量较小，也从侧面说明北海城市以人居为主，商业、商务功能还显弱。
三．成交面积简析
北海市2011年楼市成交面积整体的体量较小，预售面积、商品房交易面积及住宅交易面积每月平均保持在10万平米的规模，其中预售面积整体供应量相对稳定，而商品房交易面积及住宅交易面积波动性较大，但整体保持上扬势头。每月各具体数据如下表所示：
2011年北海商品房预售面积共计138.03万平米，平均每月预售11.5万平米；商品房销售面积为133.69万平米，每月平均成交11.14万平米；较2010年最高峰的180万平米少了50万平米。
从表中不难发现北海市商品房交易以住宅为绝对主体，商业、办公类物业的比例极少，说明北海楼市以居住型产品为主，商业、办公类物业的市场供应及需求量较小。
这主要是由于北海本市人口规模小，客户基数小，特别是本地购买人群的偏小而影响整个城市的交易面积，主要依靠外地客户消化市场供应量，而外地客户主要以度假、养老、候鸟型为主，以住宅为主要购买对象，这就造成了北海商品房以住宅为主，商业、办公类物业比例小的原
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