20101213海尔云海湾报告.ppt

分期方案示意 分期原则： 规划布局及推售策略 施工进入性及面的连续性 一期 二期 二期 三期 六期 四期 五期 商业 从区域规划来看，项目所在的大托商圈，规划为区域商业中心，周边有大体量的商业规划有利于未来商业氛围形成 根据长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020），大托商圈与红星商圈规划为辐射城南的区域商业中心 未来大托商圈内，中信新城、友阿奥特莱斯及鑫远项目等定位中高端的大体量集中商业将促使区域商业价值的提升 预计项目南侧天成商业地块也将有教大商业体量 披塘路 本项目 芙 蓉 路 鑫远和城 （7万平商业，5万集中） 中信新城 （15万购物中心） 中建芙蓉合苑（ 规划有3000平底商） 龙湾（2万 社区底商） 披塘路地铁站出口 友阿奥特莱斯 （名品折扣店10多万） 天成商业地块 从消费需求来看，项目周边大盘项目密集，预计本项目商业入市时，周边人口可达到26万，未来区消费需求巨大 中信新城 山水嘉园 夏威夷碧水春城 本案 鑫远湘府尚苑 龙湾 鑫远湘府嘉城 绿地公馆 鑫远湘府和城 怡海星城 中建芙蓉和苑 项目名称 建面（万平） 户数 预估人口数 预计入住时间 鑫远湘府尚苑 37 4000 12000 2014 鑫远湘府嘉城 57 6500 19500 2013底 鑫远湘府和城 100 10000 30000 2014 绿地公馆 25 2084 6252 2014 夏威夷碧水春城 43 5000 15000 2012 中建芙蓉合苑 10 700 2100 2012 中信新城 225 25000 75000 2012 怡海星城 230 25500 76500 2010 山水嘉园 23 2500 7500 2012 本项目 45 4000 12000 2014 总额 795 85284 255852 备注;本项目2011年年初动工，住宅部分2011年底开始销售，预计2014年项目开发完毕，2014年底大部分客户开始入住 备注：按户均面积90平，户均人口3人估算 商家 进驻意向 需求面积 备注 卜蜂莲花 较为强烈 1-3万 施工前签订协议，和地铁口相连 家润多 较为强烈 1万以上 和地铁口相连 天虹 强烈 3万以上 - 迪卡侬 较为明确，未来肯定会在该区域开店 4000 地上一层 苏宁 会考虑 4000 地上 国美 长远会考虑，但目前还太早 4000 地上 主力百货店看好区域发展，愿意进入 专营店可选择余地较大，但是对区域成熟度要求高，对区域价值提升贡献度低，可在后期引进 地铁口的设置对本项目商业价值的提升有关键作用，建议尽早确定 从商家访谈情况看，多数商家看好城南区域发展及项目地铁口价值，有进入意向 商业建议——项目具备打造区域商业的条件，考虑与中信、友阿差异化，建议本项目打造生活型商业中心 项目所在的大托商圈，规划为区域商业中心，周边有大体量的商业规划有利于未来商业氛围形成 项目周边大盘项目密集，未来区消费需求巨大 多数商家看好城南区域发展，认为地铁口接驳对项目非常有利，有进入意向 百货主力店+休闲街区 银泰百货（集团）有限公司是一家以百货零售业为主营业务的全国性大型百货连锁集团 银泰百货集团于2007年3月20日成功在全球发行、香港联交所挂牌上市（1833.HK） 目前集团正在运营及筹建中的大型百货商场和购物中心近三十家，门店遍布北京、武汉、西安、杭州、宁波、温州、金华、义乌等城市的商业中心 2008年银泰百货集团总销售额超过70亿元，资产规模逾60亿元，员工总数近4000人， 武汉世纪店建面3万平米，地下两层为停车场共180个车位，地上6层经营女装、女鞋、化妆品、珠宝、男装、休闲运动服、屈臣氏等超市等商品类别，拥有美食广场、美容院等配套设施。 武汉世纪店定位于“精致、时尚、白领、中高档”百货，倡导省时、省钱、省心的时尚生活方式，主要服务于25-45岁的实力消费客群 推荐百货商家：银泰百货 2008年4月25日，银泰百货武汉世纪店、鄂州店、襄樊店和咸宁店四店同时挂牌开业 2009年12月29日，银泰百货与仙桃供销商业大厦举行股权转让签字仪式，进行扩建 推荐百货商家：天虹百货 天虹商场是国有控股的中外合资连锁百货企业，其控股股东是中国航空技术深圳有限公司， 天虹在国内首创“百货+超市+X”的业态组合模式，按照城市中心店和社区购物中心两种模式经营百货商场， 截至2010年4月底，天虹在深圳、北京、福州、厦门、南昌、长沙、苏州、杭州、嘉兴、东莞及惠州等地开设了37家直营商场及以特许经营方式管理3家商场。 天虹已连续9年进入中国连锁百强企业 面积 20000～40000平方米 层数 一般不多于5层，每层约6000平方米（长方形最好） 中庭数量、面积 1个中庭；单层中庭面积500平方米左右 层高、柱间距 柱间