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商业营运项目工程管理流程 第一章 项目筹建阶段 一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件 二、项目建议书和可行性研究报告 三、立项报告 四、商业租赁合同及交房标准的协商和拟定 商业建筑“五证”齐全《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》编写项目设计任务书 建筑周边地理环境、交通情况 1.2项目交通组织情况 主入口、次入口、物流通道的地理方位、数量和尺寸 1.3所在项目的基本情况 1.3.1、楼层：物理层数、实际层数 1.3.2、面积：建筑面积、使用面积 1.3.3、楼层荷载：设计荷载、实际荷载 1.3.4、防水处理：处理的方式和使用的材质。防水处理的面积、位置 1.3.5、配电室、强电井、弱电井及其他功能房设置 1.3.6、管道井、新风井、油烟井的位置、数量、截面尺寸。 1.4卫生间的数量、位置、使用样式（男女公用、分离）、属性划分（公共卫生间、超市员工专用、残障人士专用） 2、电气安装部分 2.1建筑电气安装图的收集、整理 2.1.1类型：竣工图、施工图 2.1.2图纸载体：电子文档、纸质图纸 2.1.3图纸内容是否完整齐全 2.2供电系统的基本情况 2.2.1、供电制式：TN-S、TN-C-S、TN-C 2.2.2、双电源：型号、输出电压、输出功率等参数 2.2.3、计量方式：高压计量、低压计量 2.2.4、合同负荷、实际负荷 2.2.5、负荷等级：一级负荷、二级负荷电源形式、最大装机容量 2.2.6、配电屏（柜）：安装位置、配置情况等 2.2.7、配电系统与消防联动部分的设置 3、消防部分 3.1、建筑消防合格意见书：这是该项目是否已具备接房条件的一个重要标志之一。应为它是后期室内装饰报消防、设计图报审、工程招投标、施工许可证备案等办理相关行政手续必须提供归档的文件。 3.2、建筑消防系统是否完备：系统是否完整、能否正常使用、资料是否齐全 3.3、安装单位、维保单位：该设备设计使用年限、已使用年限、相关单位联系方式 3.4、消防系统类型 3.5、消防给水系统：系统运行情况、消火栓配置情况、因经营需要对系统的改造（如房间增设喷淋点位、消火栓的移位等） 3.6、消防机械排烟：新风系统、风机类型、排烟分区面积和数量、挡烟垂壁的走向、类型等 3.7、消防报警系统是否齐备、正常 温感、烟感、可燃气体探测、声光报警器、手动报警器等 3.8、防火分区 3.8.1、防火分区面积：按一、二类建筑划分，地上部分不大于4000mm*2，地下部分不到2000mm*2。 3.8.2、防火卷帘类型：双轨双帘、单轨单帘 3.9、消防通道 3.9.1、疏散间距、出口疏散宽度 3.9.2、消防通道报警逃生门锁：联动型、独立型 3.10、疏散指示、疏散地标、应急照明的设置 3.11、消防控制室的位置和管理人界定 4、暖通部分 4.1、空调类型、技术指标： 4.1.1、设备类型、运行情况、设计使用年限、已使用年限 4.1.2、竣工资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 4.2、新风系统：是否与空调公用风管、运行情况、设计新风量 5、直升电梯、电扶梯部分 5.1、直升电梯： 品牌、型号、类型（客梯、货梯、客货两用）、核定载重、设计使用年限、已使用年限、质检部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 5.2、电扶梯电梯： 品牌、型号、类型（普通式、履带式）、扶梯安装方向（平行梯、交叉梯、均有）、核定载重、设计使用年限、已使用年限、坡度 （30度、35度）、扶梯装饰及安全防护装置、质检部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式 直升电梯、电扶梯系统运行情况，是否满足经营需求。 6、给排水 6.1、给水管径大小、接入点位置、过户手续是否办理 6.2、排水管径大小、接入点位置、排放方式、油水分离池 7、 燃气部分 调压箱的位置、接入点位、有无燃气报警装置 8、冷冻设备冷凝器（室外机）安装位置的确定 9、网络通讯的安装调试 二、项目深化设计阶段： 可以大致分为二个阶段：初步方案确定阶段和施工图深化设计阶段 初步方案确定阶段遵循卖场设计“三原则”。 1.1卖场设计的层次性：二维设计、三维设计、四维设计、意境设计 1.2设计顾客心理 1.3卖场设计的经济性 2、施工图深化设计阶段：按专业分解项目安排设计任务，完成后的施工图。要求各专业共同会审无缝对接。 第四章 项目行政手续办理阶段 1、施工图审核意见书（勘察设计处） 2、装饰消防施工图审核流程（消防部门） 3、项目报建流程（建设委员会）施工单位办理《施工许可证》 4、项目招投标申报