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商业物业出租经营策略探讨 育龙网校 ?WWW.CHINA- B.C0M?? 2009年04月24日??来源： 互联网 内容摘要：本文针对《物权法》实施后房地产经营模式的转变，阐述了支撑商业物业出租经营策略制定的主要理论及其应用，分析提出了商业 - 内容摘要：本文针对《物权法》实施后房地产经营模式的转变，阐述了支撑商业物业出租经营策略制定的主要理论及其应用，分析提出了商业物业出租的推广策略、组合策略、差别定价策略等一般性策略和一定情形下的针对性策略，以期对提高物业出租经营成效有所借鉴。 关键词：商业物业出租经营策略随着《物权法》的颁布实施，城市拆迁改造的成本越来越大，难度越来越高。与此相伴的是，原来开发-销售-再开发-再销售的滚动开发的物业经营模式也将逐步式微，尤其是对商业物业而言。取而代之的是，开发完成以后以出租物业经营的模式。因此，在此种背景下研究商业物业的出租经营策略尤为必要。商业物业通常是指具有经营性、服务性、公众性的物业，主要包括办公物业、商贸物业、酒店物业、娱乐休闲物业等类型。本文侧重探讨办公物业、零售商业物业的出租经营策略。商业物业出租经营策略制定的理论基础产业聚集协同理论。该理论强调，一城一地的产业集聚度高，第二、第三产业比例适当，第三产业内部各子产业发展均衡，能长期支撑当地的物业出租空间需求。反之，单一产业地区的经济和商业活动，很可能因为产业技术更新升级、产业转移而变得萧条，从而影响对出租物业空间的需求。该理论可以为有关方面从宏观上选择考察物业经营地域提供指导。周期理论。众所周知，经济活动和产业发展有复苏、繁荣、衰退、萧条的周期。因此在制定物业出租策略时，应根据经济和行业景气周期，做出相应的选择，如：复苏时期选择扩张策略，繁荣初期选择高租金收获策略，繁荣后期选择长合同期保利策略，衰退期选择收缩策略，萧条期选择以优质服务巩固市场地位策略等。中心地、商业圈理论。这一理论指出，消费者为了达到购物效用最大化，为了单一目的购物不会选择离家较远的地段，一次购物可以买回多种不同商品才会吸引他们远行。统计表明，人们一般购买行为倾向的极限距离为：食品1-2公里，服装等5-8公里，大宗综合性购物10公里以上。根据这一理论，有人从统计的角度将商业物业吸引顾客的地理区域划分成商业圈，依次由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈组成。其中核心商业圈内的顾客占该类商业物业顾客的70%左右，次级商业圈占20%左右，边缘商业圈占10%左右。运用这一理论，在制定零售商业物业出租经营策略时，就要考虑承租客户的经营定位、规模和品牌影响范围，以能使经营获得足够的购买力支撑。否则，商家经营不利，必然难以保障租金支付。同类零售店聚集理论。这一理论指出，降低商品价格不一定会引发经营垄断。原因在于消费者购物在关注价格的同时，也注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素，他们多有货比三家的购物心理。应用这一理论，在出租物业时应对零售商业物业空间进行合理规划，合理安排协调主力店-非主力店等的店铺组合，以实现聚集效应。在具体安排店铺组合时，应注重较低档次商品零售店需限制数量、甚至只租一家，以免产生正面的价格竞争；高档商品零售店需引入较多同类店，以满足消费者对商品质量、特色、品牌、销售服务方式等的偏好。需求外部效应理论。该理论揭示，在零售商业物业经营中，主力店能产生需求外部效应，为小零售店带来客流，各种零售业务、各不同机构间存在效益外溢、效益转移、效益冲突等影响和效果。因此，在做物业出租经营时，选择好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳的主力店，综合协调各类经营商品和业务的匹配至关重要。具体应用中，可以给主力店较大租金折扣优惠，并尽量将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧布置小的专卖店；高销售密度零售业务安排于中心位置；尽量避免死胡同式通道设计；将各类服务店尽量安置在中心侧面靠近出入口的地方。细分市场理论。市场细分理论可以帮助做好商业物业的市场定位、经营产品定位与客户定位。从租户的行业背景、租价承受力、租期长短、租赁面积大小、扩张潜力等方面对租户进行细分，可以在剧烈竞争的市场中找准自己的目标客户，根据特定细分市场的需求，对出租物业作出相应的调整，提高物业出租效果。商业物业出租的一般策略模式选择1.自主出租。当大机构是物业唯一的或具有支配地位的业主，物业中没有或少有出售的部分，且拥有经营人才、经营经验与一定的客户资源时，便可以选择自主出租经营模式。这种方式下业主独立承担经营风险，但可省去支付给专业公司的经营酬金。2.委托出租。假如物业的拥有者不具有自主经营能力，或物业产权较为分散时，委托专业的物业经营治理企业负责商业物业的出租经营及产权产籍治理便较为适当。这时，要求受托的企业有较强的商业物业经营运作经验，并且需协调好授权范围和经营者的酬金