长春中信项目定位报告(天启).ppt

长春中信项目定位报告 城市解读 城市定位 城市区位 城市地位 经济地位 发展时机 城市梯级 小结 城市经济 经济结构特点① 经济结构特点② 经济结构特点③ 经济结构影响—经济走势 经济结构影响---城市化速度 经济结构影响---人口结构 经济变化---体制变化 经济变化---产业结构 经济变化---经济关联性 经济发展预测 经济发展不确定因素 城市定位 城市问题 城市建设落后，整体形象较差，城市建设局有较大发展空间 中心区用地压力过大，城市发展空间不足 城市各区间发展不平衡 工业包围城市，城市发展受阻 规划定位 吉林省省会城市，东北地区中心城市之一 (1)城市性质 长春市是吉林省省会城市 全国重要的汽车工业基地 全国农产品加工业基地 全国科教文贸城市 (2)城市职能 国家重要的汽车产业基地、国家农产品加工业基地、国家科教文贸中心城市之一、国家光电子产业基地、东北地区生物医药科技产业基地和东北地区重要的交通枢纽及物流中心城市 总体规划 城市发展方向 居住发展方向 产业发展方向 区域分析 净月概况 规划定位 规划布局 产业分析 城市建设 重点项目 区域比较—净月核心区和南部新城核心区 区域比较—净月新城和南部新城核心区 区域小结 市场分析 宏观市场分析 宏观市场特征 内需型市场 不充分市场 平稳型市场－－开发规模 起步型市场－－市场变化 起步型市场－－政策推动 起步型市场－－制约因素 市场发展预测 中高端公寓市场分析 别墅市场分析 历史发展 市场格局 别墅市场发展特征 供求分析—整体市场 供求分析--细分市场 产品分析—面积 价格分析—价格系数 市场变化—板块变化 市场变化—价格变化 市场变化—产品变化 定位思考 项目分析 项目分析－－区位 项目分析－－地块资源 竞争分析－－竞争时序 竞争分析－－细分市场 竞争分析－－竞争对手比较 竞争分析－－个案简介 产品定位 产品评估 展示区 联排区 独立别墅区 预计在2006年9-10月份开盘，样板段完成之后 销售 目前未出正式报价，估计价格独立别墅价格在8000-10000元，独联体别墅价格在6000-8000元 价格 独立别墅9套，联排别墅11套，主力面积在300-400平方之间 产品结构 展示区 总共341套别墅，其中近60套独联体别墅，独立别墅近300套 项目规模 新现代主义风格 建筑风格 0.35 容积率 30万 占地面积 净月潭区域 区位 吉林圣格房地产公司 开发商 2、月潭优山美地 独立别墅区 开发策略：整体开发。优山美地项目采用整体开发模式，300多套别墅一次性开发，会给市场独立别墅需求带来较大的压力。启动区的产品依旧以独立和联体别墅为主。 产品特色：坡地建筑，采用新现代主义风格建筑，以方框为建筑符号，讲究结构的严密和线条的转程。与长春市主流的德式、北欧等建筑风格形成较大差异。材料运用上也使用了原木、金刚石等多种材料。建筑设计上具有一定创新。 销售策略：具体的推广销售策略尚没有制定，主要想看看万科的销售计划 竞争比较：项目规模中等，产品品质较好，开发周期较长，与本案将形成较大的竞争关系；项目以凹地为主，产品打造上会存在一定问题；地块被集资房用地分割，项目整体性较差。 独立别墅区 3、和记黄埔 大顶子山区 启动区 项目规模：和记黄埔大顶子山项目占地80多万平方，目前所得到方案容积率小于介于0.4-0.5之间。 物业类型：项目以独立双拼别墅为主要物业类型，总共规划300套左右独立别墅，300套双拼、独联体别墅，250套联排别墅，外加部分洋房和小高层。 启动区：位于距离净月新城中心较近的聚业大街和蓝岸路交界处，启动区的产品以独联体和双拼别墅为主，估计双拼约为70套、独联体100多套。 竞争比较：面向南坡，地块资源略好于本项目；项目规模较大，开发周期较长，是未来项目主要竞争对手；品牌公司开发，竞争力较强。 独立别墅区 竞争分析－－总结 量的竞争：由于区域未来两年大盘的相机入市，项目未来的竞争更主要集中在板块内，且会保持较大的竞争压力，即与万科、和黄、优山美地、保利等项目的竞争。 竞争焦点：在现有可考察的竞争项目中，独立别墅的供应量将大大增加，未来独立别墅的市场竞争压力将大大增加；相反经济型别墅，由于城市别墅用地的减少，市场的份额在逐步降低。 竞争模式：现有项目开发模式化较强，譬如万科兰乔圣菲的风情化模式、和黄的港式开发模式，未来区域大盘将会进入模式之争。且由于对手都是国内一流的开发商，竞争能级较高 独立别墅区 客户分析－－现有项目客户分析 客户结构特点 1、从职业角度，私营业主、大型国企事业单位的中高层人员、高级公务员（处级以上）构成了中高端市场的主要消费群体；而其中私营业主在别墅市场的比例更高，