大寒下的2011调杭州土地市场.docVIP

一、 大寒下的2011杭州土地市场 来源：都市快报 作者：张康康 2011年12月22日07:05 2011杭州主城区成交楼面价前15地块 增加保障房用地、主流开发商缺席、商业用地受追捧记者 张康康 摄影 徐潇哲 再过不到十天，就要迎来新的一年，这是进行年终总结并展望新年的好时候回头看看2011年的杭州楼市，在限购限贷的严厉调控下，冷意十足。作为房地产开发链的源头，土地市场也不可避免地遭遇了一个大寒之年。 2011年杭州主城区总计成交土地2205.83亩，成交金额316.70亿元。这两个数据，均创下三年来新低。 成交量锐减的背后，一方面是拿地开发商的减少和高企的土地市场存量。而另一方面，则是不断求变，比如，杭州在全国率先推行保障房用地配比政策。三年来最冷 不管是土地成交量，还是土地出让金，2011年杭州主城区土地市场交出的成绩单，都不算高。 2205.83亩的全年土地成交量，是2010年的68%和2009年的41%；316.70亿元的土地出让金，是2010年的64%和40%。 这其中，差距最大的是宅地的减少。据统计，今年主城区总计成交宅地1192.59亩，比去年下降了41%，不到2009年的三成。 如果再仔细算下土地出让计划，则不到四成。今年年初，杭州出台的“杭八条”规定，今年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。以此计算（2010年约2022亩，2009年约4248亩），今年商品住房用地供应计划约3135亩，也就是说仅完成出让计划的38%。 从市场情况看，今年杭州的土地市场呈现以下五大特征： 特征一：10%保障房用地政策 调控之年下的土地市场有哪些特征，10%保障房用地政策肯定是其中之一。 今年年初的调控政策，对土地市场有一条新举措：要求2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。 于是，从今年5月5日出让首宗宅地开始，主城区推出的多宗宅地，都要求配建不低于住宅建筑面积10%的保障房。甚至连竞买规则也出现了调整：每宗宅地设置一个合理价格上限，当竞价达到上限时，不再接受更高报价，通过现场投报配建保障房面积的高低，确定最终竞得者。 经我们统计，今年共成交11宗需配建保障房的宅地，其中两宗进入保障房面积竞投环节，总共可为杭州提供约1277套公租房。 特征二：底价成交蔚然成风 由于市场低迷，在今年主城区成交的56宗土地中，还有一个明显特征，那就是蔚然成风的底价成交现象。 统计显示，56宗土地中，因为只有一家开发商参与竞拍，导致底价直接成交的土地达到33宗，包括9宗宅地，比例接近六成。 此外，在杭州市政府推行“勾地”政策（公告出让的土地，至少已有一家单位有竞拍意向）的情况下，甚至还出现了两宗土地延期出让的情况。这两宗宅地，分别位于东新灯塔板块和城东新城板块。 特征三：商业类用地受追捧 相比住宅土地的遇冷，受调控政策影响不大的商业类用地，在土地市场上的表现，明显要好得多。 今年12个月中，10个月有商业用地成交。今年主城区成交的53宗土地中，33宗是商业用地。 除了成交宗数超越住宅用地外，部分优质商业地块，还引起了“激烈争夺”。11月22日，近江商业地块，经过58轮书面竞价才分出胜负；11月10日，滨江商业地块，经过36轮书面竞价，以总价3.2亿元成交，折合楼面价8259元/平方米；9月22日，桥西核心区商业地块，经过11轮书面竞价，以总价1.03亿元成交。 今年12月初出炉的2011杭州市第三期读地手册，收录的28宗土地中，也有17宗是商业类用地。 特征四：主流开发商集体缺席 经历过2009年和2010年土地市场大年的人，肯定会对那些在土地市场上豪掷千金的大牌房企记忆犹新，如滨江、雅戈尔、宝龙、九龙仓、绿城、宋都等。 今年完全相反，我们熟悉的房企，几乎集体缺席土地市场，多数是一些首次在杭州亮相的外地中小房企。譬如，温州的天元房地产开发有限公司、义乌的金鹰工艺品有限公司，及建德的浙江天创置业有限公司等。同时，一批有国资背景的房企拿地，也成了一大特色。最后一个季度的土地市场上，中石化、新天地、城建、地铁置业、中维等多个背着“国字头”的房企，几乎完全占领了土地市场。 特征五：土地存量高企 土地市场的低迷，也意味着杭州土地存量节节攀高。 12月初出炉的2011杭州市第三期《读地手册》，收录28宗、1586亩土地（其中新推土地1457亩），主要分布于祥符、蒋村、钱江新城、城东新城及长睦等区域。 加上今年前两期《读地手册》中，尚未消化的土地量（第一期《读地手册》剩余土地3726亩；第二期《读地手册》剩余土地308亩），杭州主城区仅账面上的存量，就已经接近5500亩。 土地市场火热的2009年，共成交5366亩土地。这意味着这些土地存量至少需要两年时间，才能消化完毕。