大连房地产市场风险读测评报告(2012 年11月).docVIP

大连：商品住宅成交量降价涨，土地成交小幅回落 【本月导读】 住宅成交面积环比下降、同比增长11月大连商品住宅市场共成交28.0万平方米/2992套，环比分别下降9.8%、13.7%，同比分别增长82.8%、79.5%。 住宅成交均价环比上涨8.1%，同比下跌7.7%11月大连商品住宅成交均价为11733元/平方米，环比上涨8.1%，同比下跌7.7%。 住宅供应大幅增长，环比增长98.9%11月大连住宅供应量大幅增长，共批准上市54.3万平方米，比上月增加27.0万平方米，环比增长98.9%。 2.8万元/平米以上成交量环比增幅最大168.8%11月大连住宅市场各价格段成交面积环比变化不一，其中2.8万元/平米以上价格段成交量较上月增长幅度最大，为168.8%；0.8万元/平方米以下价格段成交量较上月下降幅度最大，为38.0%；其他价格段成交量环比增降幅在40%之内变化。 土地供应继续增长，环比增长50.7%11月土地供应继续大幅增加，共计推出居住类用地48宗，合计占地面积241.7万平方米，环比增长50.7%，同比增长12.5倍。 住宅用地成交小幅回落，共成交22宗土地11月大连住宅类用地共成交22宗，共成交面积98.6万平方米，环比下降0.9%。成交22宗土地的土地出让金合计66.1亿元，平均楼面地价为3505元/平米，平均溢价率为8.50%。 1、2012年11月大连房地产市场运行现状 1.1市场成交及价格情况 住宅成交面积环比下降、同比增长11月大连商品住宅市场共成交28.0万平方米/2992套，环比分别下降9.8%、13.7%，同比分别增长82.8%、79.5%。11月大连商品住宅市场成交有所回落。 图1：2011年1月-2012年11月大连商品住宅成交面积情况 数据来源：CREIS中指数据 住宅成交均价环比上涨8.1%，同比下跌7.7%11月11733元/平方米，环比上涨8.1%，与去年同期相比下跌7.7%。 图2：2011年11月-201211月 数据来源：CREIS中指数据 1.2住宅市场的销售与供应情况 供应量环比大幅增长、成交量环比下降，销供比下降至0.5 11月11月%，故销供比由10月的1.1上升至0.5。 图3：2011年11月-201211月 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前住宅细分市场的供需特点 2.8万元/平米以上成交量环比增幅最大168.8%11月168.8%；0.8万元/平方米以下价格段成交量较上月下降幅度最大，为38.0%；其他价格段成交量环比增降幅在40%之内变化。 从占比情况看，11月0.8/平方米价格段成交占比最大，为45.9%，较上月扩大7.8个百分点；1.2-1.6万元/平方米价格段成交占比为20.1%，较上月扩大1.1个百分点；另0.8-1.2万元/平方米价格段占比为19.1%，较上月缩小8.7个百分点，其余价格段占比均不足10%，占比变化不大。 图4：2012年4月-2012年11月 数据来源：CREIS中指数据 120平米以上户型占比扩大4.4个百分点 11月60-90平方米刚需中小户型是市场成交主力，占比为38.1%，较上月缩小0.6个百分点；90-100平米面积段占比为12.9%，较上月缩小0.9个百分点；120平米以上面积段户型成交占比较上月扩大4.4个百分点，本月中大户型销量良好。 图5：2011年11月-201211月 数据来源：CREIS中指数据 甘井子区成交面积环比下降，占比缩小11月%，较上月缩小2.2个百分点。其他三区域占比不足20.0%，其中沙河口区占比较上月扩大2.0个百分点。  图6：2012年3月-2012年11月 数据来源：CREIS中指数据 1.4当前热销项目 1.4.1住宅销售面积排行榜 远洋钻石湾连续四月夺冠，TOP10项目市场集中度下降3.4个百分点11月TOP10项目共成交13.5万平方米，占总成交面积的48.4%，占比较上月缩小3.4个百分点。远洋钻石湾以3.8万平米居榜首。金地艺境则以1.7万平米位居亚军，春田以1.5万平米的成交面积位列第三。从销售价格来看，进入榜单的10个项目中有5个项目成交均价超过10000元/平米，其余项目成交价均在10000元/平米以下。  1.4.2住宅销售金额排行榜 远洋钻石湾以5.6亿元再居销售金额榜首11月TOP10%，占比较上月缩小5.9个百分点。11月TOP10春田和华润置地广场分别位列第二、三位，且前7名项目销售金额均超过亿元。星海湾壹号以较高的成交均价42762元/平米位居TOP10榜单的第六位。 1.5商业、写字楼市场 1.5.1写字楼市场分析 11月11月 从价格看，本