晋中市太谷县凤凰山高尔夫别墅定稿.pptVIP

项目SWOT分析 1、交通，据太原48分钟车程，临近县城7公里距离，交通优势较为明显； 2、18洞锦标赛标准球场，完善的物业配套设施， 1、本项目整体体量较小，相关运营配套规模性扩大有限，不宜形成大区域综合性休闲产所； 2、周边环境，周边临近农村，景观优势与环境优势有一定折扣； 3、别墅市场依靠球场运营积蓄客群，球场尚未运营，别墅客群尚未显性化； 1、太原市场，周边高尔夫市场，别墅全部处于起步阶段，别墅产品暂时（度假、休闲型）稀缺性较为明显； 2、入市时机早，本项目易于早入市，建立市场阻隔优势，抢断客源认知； 1、除晨憬高尔夫外，本项目体量最小，在竞争市场中难以实现规模化优势与综合性发展前景； 2、本项目主干业态是高尔夫球场运营，项目除高尔夫运营外，其他业态运营也较为完善，客源口径较本项目宽； 项目SWOT总结 1、本项目体量及其配套交通等方面原因要求本项目走专业化、差异化定位道路 ——商务高尔夫，赛区高尔夫配套别墅产品； 2、周边项目，同类竞争项目别墅均以居住为主要功能定位，设计偏住宅，本项目走休闲、商务风格类型 ——商务、度假、休闲类别墅为主 3、项目整体体量较小，配套规模与后续发展空间有限，必须走差异化路线阻隔后续同类产品入市，必须走高档定位 ——突破大而全的竞争环境，实现小而精的战略思路 总结：本项目应凭借自身条件，变劣势为优势，走纯商业运营路线成为本项目的关键点，商业地产运营模式是本项目突破竞争与市场的关键点； 市场篇 地块篇 地块分析 宏观市场 竞争市场 产品建议 产品定位 SWOT分析 产品篇 定位篇 运营策略 营销篇 本项目是做“高尔夫地产”还是“地产高尔夫”？ 开发问题呈现 本项目高尔夫别墅产品的地产功能定位？ 本项目高尔夫别墅市场运营的机会点在哪里？ 项目情况： 1、项目占地面积较小，同时配套设施及其附属产业需要运营，别墅地产开发空间有限； 2、项目同一区域，梅苑山庄规模化，大众化开发高尔夫地产，本项目容易陷入恶性竞争； 3、项目整体体量较小，周边的生活配套需要逐步完善性，且完善性空间有限，难以满足区域地产开发的长期性需求； 因此，地产高尔夫成为本项目的必然选择； 本项目是做“高尔夫地产”还是“地产高尔夫”？ 本项目高尔夫别墅产品的地产功能定位？ 1、项目为木质别墅产品，隔音效果与建筑的持久性市场认可度模糊，是否能满足客群居住的心理需求有待验证； 2、项目临近县城，交通优势较为明显，景观均为人造景观，据太原区域48分钟车程，属于次级经济圈区域； 3、18洞锦标赛高尔夫球场的标准设计，能够满足市场绝大多数客群的消费需求；但与市场竞争项目相比较，度假、休闲的宽度与广度延伸性较差； 4、项目总占地1600亩，可供使用建筑用地约400——600亩，单纯高尔夫度假居住社区的持续性及其配套开发用地有限，难以实现长期性度假客群需求； 项目别墅配套，难以满足客群长期度假与生活需求，居住性功能严重不足；短暂性休闲娱乐功能可行性较高； 本项目高尔夫别墅市场运营的机会点在哪里？ 1、竞争市场： 莱茵湖郡：庄园式度假基地，纯地产开发模式，以度假地产为市场定位核心； 吕梁山高尔夫：从地产高尔夫向高尔夫地产转移，凭借苍耳山与庞泉沟两大自然资源优势，将旅游与度假，休闲融为一体，定位为旅游休闲地产； 梅苑山庄：以高尔夫地产为核心模式，引入多样化旅游与游乐设施，逐步开发自驾游与一日游项目，定位为游乐休闲项目； 晨憬国际：9洞球场，商务高尔夫项目，别墅租赁，项目运营良好，整体品质较低，限于产权与地块发展后继乏力； 2、项目机会点 项目难以满足占地模式巨大的高尔夫地产开发，同时又具备晨覲高尔夫除交通差距外（现有18分钟差距，未来规划30分钟车程）的一切优势，同时本项目开发公司希望实现较高利润，本项目应走商务地产高尔夫开发模式； 项目定位：商务高尔夫地产 项目运营开发思路定位 商务高尔夫 ——商业地产模式运营高尔夫别墅 商业地产运营利润模式 1、销售利润——直接销售获得利润 2、租赁利润——租赁获得使用权出租利润 3、服务利润——对物业维护与提供服务利润 4、增值利润——物业市场价值提升 项目别墅运营 租赁：18洞锦标赛球场，高尔夫赛事与业内活动产所提供产地租赁，拉动别墅销售； 销售：提高项目的品质，直接拉升别墅的物业市场价值，通过少量租赁，带动项目销售； 服务：部分租赁，提高人气，赚