2011西直门项目策划报告.docVIP

房地产项目策划 西直门项目策划报告 目录 项目用地周边环境分析 区域市场现状及其趋势判断 土地SWOT（深层次）分析 项目市场定位 项目初步规划 项目投资规划 价格定位及策略 广告策划 媒介策划 项目用地周边环境情况 1.1项目土地概况 1.1.1地理位置： 位于西直门立交桥东南角，毗邻西直门商圈标志——嘉茂购物中心。交通便利，有地铁2号、4号、13号线。地处金融街、中关村、亚/奥运会“金三角”的核心地带，同时接受三个区域的辐射。首先是周边写字楼云集，首钢国际大厦、金运大厦、成铭大厦、地铁大厦、中仪大厦等；同时交通枢纽的交通位置无可替代，区域独特的交通趋势和集散地效应，带来巨大人流量。 1.1.2地质地貌状况 3米以内基本上是房渣土，3-10米为粘土和粉土，10-30为砂卵石。 1.1.3土地面积及红线图 项目占地21万平方米，项目东西长按照700记，南北长按照300米记。 1.1.4土地规划使用性质 因为这个区域本身属于海淀和西城两个区的辖地，而这两个区都有自己的发展核心。海淀区是中关村，西城区是金融街，西直门属于二者的辐射范围，但又远离中心，所以如果从发展的重心考虑，西直门将是被二者最先轻视的。随着中关村的南扩，海淀区不再把目光单一地投向中关村，而开始向西直门进行转移，一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。同时，西直门区域已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一，根据北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划，将成为集科技、旅游、交通、商服、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。 项目性质为综合，涵盖商业及写字楼。 1.2项目用地周边环境调查 1.2.1地块周边的建筑物 北京北站、北京展览馆、西直门教堂、嘉茂购物中心、首钢国际大厦、金运大厦、成铭大厦、地铁大厦、中仪大厦 1.2.2绿化景观 1.2.3历史人文景观景观 一、历史文化保护区 西城区历史文化资源丰富，传统文化底蕴深厚。辖区内皇家宫苑、王府私邸、故居会馆、寺观坛庙、民俗市井星罗棋布，是皇城文化、民俗文化、宗教文化、缙绅文化等各种文化高度融合的区域。北京市有43片历史文化保护区，其中18片位于西城区内，总占地面积达到9.5平方公里。包括皇城区9片、什刹海、大栅栏、阜成门内大街、西四北一至八条、东琉璃厂、西琉璃厂、法源寺和南闹市口等。 二、文物保护单位 西城区有各级文物保护单位179处，其中国家级文物保护单位32处，包括北海及团城、恭王府及花园、景山、牛街礼拜寺、德胜门箭楼、法源寺、西什库教堂、白云观、天宁寺塔和先农坛等；市级文物保护单位65处，包括李大钊故居、火德真君庙、万松老人塔、长椿寺和三圣庵等；区级文物保护单位82处，包括洵贝勒府、醇亲王府、吕祖宫、绍兴会馆和谭嗣同故居等。 三、非物质文化遗产 西城区有非物质文化遗产保护项目107项，其中国家级非物质文化遗产项目24项，包括昆曲、岔曲、北京内画鼻烟壶、天桥中幡、天福号酱肉制作技艺和木版水印技艺等；市级非物质文化遗产项目53项，包括北京琴书、北京鬃人、北京皮影戏、北京砖雕和柳泉居京菜制作技艺等。这些非物质文化遗产保护项目均传承百年以上，具有浓郁的民间民俗文化特色。区域内国家级非物质文化遗产传承人19名，市级以上非物质文化遗产传承人38名，区级以上非物质文化遗产传承人68名。 四、名人故居和会馆 西城区区域内遍布名人故居和各地会馆，众多历史文化名人及革命先驱都曾在这里留下足迹，形成了独特的区域文化特色。区域内对外开放的名人故居有6处，包括宋庆龄故居、李大钊故居、郭沫若故居、鲁迅故居、梅兰芳故居和纪晓岚故居。这些故居已经成为爱国主义教育基地和优秀传统文化传播的重要载体。 历史上北京有会馆491所，其中356所在西城境内，占全市会馆总数的70%以上，西城区南部地区是会馆的主要聚集地。截止2009年底，有遗迹可考的会馆101处，27处属于文物保护单位。其中，安徽会馆、湖广会馆、粤东新馆、中山会馆和杨椒山祠（河北会馆）等会馆见证了中国历史上许多重要的历史文化事件。近年来，这些会馆经过修缮和改造，成为传承历史记忆、弘扬民族文化的重要场所。 五、现代文化设施 西城区是现代文明进步、文化繁荣发展的区域。辖区内聚集了大量的国家级和北京市级的现代文化设施，形成了几个具有代表性的集群。主要包括四大类：一是文化演出和文化娱乐集群，以国家大剧院、梅兰芳大剧院、北京音乐厅、天桥剧场、老舍茶馆、德云社等为代表，共有营业性演出场所26家，以首都影业集团和新首都电影院为代表电影放映场所15家，国家京剧院、中央芭蕾舞团、中国广播艺术团等文艺表演团体43家，以及歌舞厅、游艺厅、网吧、酒吧、茶吧等娱乐场所254家。二是展览展示集群，以国家地质博物馆、首都博物馆、北京天文馆、宣南文化博物馆等为