地价理论及其应用第十七章.ppt

V——土地价格 a——土地纯收益（地租） r——土地还原利率 2、收益还原法的基本公式 V = a r 3、收益还原法的应用程序 （1）收集相关资料 （2）测算年总收益 （3）确定年总费用 （4）计算年纯收益 （5）确定还原利率 （6）选用适当的计算公式 （7）试算收益价格 （8）确定待估宗地地价 Company Logo 1、某地块年均收益为200元，当土地还原利率为5%时，该地块价格V=200/5%=4000元。 2、一块土地，当地租200元时，土地价格为4000元，当利息率不变，地租增加到300元时，土地价格为多少？ 3、有一块面积为1公顷的土地，每年可以收取地租2万元，而当年银行存款的年利息率是5%，这块土地的价格是多少? 例题 4、某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%，则该企业年差额租金拥有的承租土地使用权价格分别为（ ）万元。 ①.年差额租金为:?????? 8万-6万=2万②.承租土地使用权价格=(8/7%)×（1-1/（1+7%）^20=84.7521万元 承租剩余为30-10=20年 (三) 成本逼近法 1、成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 2、成本逼近法的基本公式 V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3 V——土地价格 Ea——土地取得费 Ed——土地开发费 T——税费 R1——利息 R2——利润 R3——土地增值收益 VE——土地成本价格 Company Logo 3、成本逼近法的应用程序 （1）判断待估土地是否适用成本逼近法 （2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润。 （4）确定土地开发后较开发前的价值增加额 （5）按地价公式求取待估土地的土地价格 （6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格 Company Logo 1、以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元／平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。该房屋的土地重新取得价格约为：3800×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝4921元／平方米 例题 根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据可知，该房屋的单价约为： 4921×（1-20%)＝3936.8元 业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜水园东里两居65平方米的已购公房住宅单价为： 因此，该房屋的售价为33万元比较适合。 (5145＋3936.3)÷２＝4540.9元 2、成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 3、成本逼近法一般适用于评估＿C、D＿＿。A．建成区内的土地转让价格　　 B．建成区内的土地抵押价格C．新开发区内商业用地出让价格 Ｄ.新开发区内的工业用地出让价格 4、成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。Ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例C．只适于评估有收益的土地价格　　　　　 Ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地 Company Logo (四) 剩余法 1、剩余法的基本原理 剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等, 以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2、剩余法的基本公式 剩余法的基本公式如下 : 式中：V为待估土地的价格；A为总开发价值或开发完成后的不动产总价值；B为整个开发项目的开发成本；C为开发商合理利润。 V=A一(B十C) 对于房地产开发项目，其具体公式为： 土地价格 = 房屋预期总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用税费-开发商利润 （三）剩余法的基本程序 （1）调查待估宗地的基本情况 （2）确定待估宗地的最有效利用方式 （3）估计开发建设周期和投资进度安排 （4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值 （5）确定待估宗地的土地价格 Company Logo 1、宗地Ａ已得到规划许可，可建一幢５层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让。某开发