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第三章 房地产经纪机构 第一节 房地产经纪机构的设立 一、房地产经纪机构的界定 (一)房地产经纪机构的界定(掌握) 房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。 目前在我国，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有极少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务。从总体来看，目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为房地产经纪的企业。 (二)房地产经纪机构的特点(掌握) l．房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构 2．房地产经纪机构是轻资产类型企业 3．房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围 二、房地产经纪机构设立的条件和程序(熟悉) （一）房地产经纪机构设立的条件 房地产经纪机构的设立应符合中华人民共和国公司法、合伙企业法、个人独资企业法、中外合作经营企业法、中外合资经营企业法、外商独资经营企业法等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。 此外，设立房地产经纪机构应当具备足够的专业人员： 1．以公司形式设立房地产经纪机构的，应当有3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和3名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员； 2．以合伙企业形式设立房地产经纪机构的，应当有2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员； 3．以个人独资企业形式设立房地产经纪机构的，应当有1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。 4.房地产经纪机构的分支机构应当具有1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和1名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。 (二)房地产经纪机构设立的程序 设立房地产经纪机构，首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行审查，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。 三、房地产经纪机构的注销 房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。 房地产经纪机构的备案证书被撤消后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。 四、房地产经纪机构的权利与义务 房地产经纪机构有以下6大权利： 1．享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金； 2．按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为； 3．委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务； 4．由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求； 5．可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议； 6．法律、法规和规章规定的其他权利。 房地产经纪机构有以下7大义务： 1．依照法律、法规和政策开展经营活动； 2．认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务； 3．维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密； 4．严格按照规定标准收费； 5．接受房地产管理部门的监督和检查； 6．依法缴纳各项税金和行政管理费； 7．法律、法规和规章规定的其他义务。 第二节 房地产经纪机构的基本类型 一、不同企业性质的房地产经纪机构 (1) 公司制房地产经纪机构 房地产经纪公司是指在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。在资金来源于国外的房地产经纪机构中，按其资金组成形式不同，还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。 (2)合伙制房地产经纪机构 合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙