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审计人员外勤工作指南 固定资产和投资性房地产  、 目录 页次 概述 为何要审计固定资产? 1 固定资产审计时可能遇到的审计风险 2 定义 2 2、投资性房地产 4 及投资性房地产 4 一般审计程序 测试增加及减少 5 示例1 – 固定资产增加分析 9 示例2 – 处置设备 11 验证资产产权/所有权 12 实地盘查固定资产 12 测试折旧计提的合理性 12 示例3 – 合理性测试 – 折旧计提(1) 15 示例4 –合理性测试 – 折旧计提(2) 16 5不计入费用的项目 17 四、是否存在固定资产减值? 1 五、核查固定资产是否用于贷款抵押 18 审阅重大未来固定资产增加计划/承诺 18 土地使用权证及房产证 . 土地使用权证 2. 商住项目的建设用地 24 3. 土地使用权的后续转让 2 4. 房产证 2 5. 附注 2 6. 审计位于中国的土地及房产 2 八、案例分析 案例分析 案例分析 – 答案 一、概述 本指南所涉及的审计事项及程序对于固定资产和投资性房地产都是类似的。因此，本指南采用“固定资产”应包括“固定资产”与“投资性房地产”。 固定资产与投资性房地产通常资产大部分，但是其可能并不一定是审计项目的重大科目。判断固定资产是否具有重大以及就固定资产实施审计程序的范围由审计组根据综合风险评估确定。 作为助理人员，你很可能会参与审计固定资产。本外勤工作指南着重于当确定固定资产为重大科目或高风险领域时对固定资产实施的一般程序。 为什么要审计固定资产? 作为独立审计师，我们需要就公司财务报表是否而发表意见。在某些情况下，固定资产对资产负债表而言是重大的。进一步的问题是相关折旧对表的影响–通常根据相关固定资产是否用于生产、销售或管理部门而将折旧列入表的成本、销售费用及管理费用。 本指南所固定资产审计中实施的程序帮助我们获得“存在性”、“估价”及“权利及义务”的认定。一些审计程序还在一定程度上涉及“完整性”认定。 固定资产审计程序包括控制及实质性测试： 控制程序 – 例如记录控制并观察/评估其成效。对固定资产的控制包括董事会/管理层对资产支出的事先授权，实际支出与既定预算及相比较。固定资产支出的审批构成公司整体现金支付系统的一部分，除本指南对此有所涉及外，另有详细说明。 实质性程序 分析程序–如复核反映当期购置、处置或注销的固定资产汇总表；将折旧费用，在调整当期购置及处置的影响后，与资产余额和前期费用相比较。 其他实质性程序–如验证账面资产的存在、检查所有权凭证、审阅董事会会议纪要以确定对资产使用的留置权或限制，以及审阅重大维修费用以确认是否存在应资本化的项目。 概述（续） 固定资产审计中可能遇到的审计风险 固定资产审计的主要目的是获得支持我们总体审计意见的证据。尤其是获得有关固定资产“存在性”、“估价”及“权利及义务”的证据。具体此类认定的审计程序及测试详见本指南。 在评估并处理固定资产审计中的事项时，切记这些主要财务报表认定。审计固定资产时可能遇到的风险领域举例如下： 所记录的固定资产实际不存在。 公司尚未获得所购置固定资产的。的可能正在进行当中，但是，存在公司无法合理（及合法）取得产权证的风险。如果不能获得产权证，将影响到“权利及义务”认定且“固定资产”可能需作为费用处理。 未保存包括充分、最新信息的固定资产登记簿。主要风险就是资产负债表中的固定资产金额可能并不是都有实际存在的资产。这种情况的进一步风险包括可能已足额计提折旧或注销的固定资产信息，从而影响对固定资产余额“存在性”或“计价”的评估。 采用不合理的折旧政策。在预计固定资产可使用年限时，除需考虑直接因素外，还应考虑潜在技术过时或变动。如果未考虑此类因素，则可能存在资产应加速而未加速（高估固定资产及低估折旧）计提折旧的风险，从而影响固定资产“计价”。 固定资产可能闲置、毁损或过时。存在此类资产可能减值进而影响“计价”认定的风险。减值会导致固定资产的减少，并且相应的损失可能需计入利润表内。 上述每一项风险领域都可能预示着潜在的严重事项。如果对所出现的任何事项存在疑问，应立即与讨论。 定义 1、固定资产 固定资产 固定资产是符合以下条件的有形资产： (a) (b) 使用寿命超过一个会计年度。 符合资产确认标准的固定资产应按成本计量。 定义（续） 成本 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 重估价 在固定资产项目购置后按重估价列报是允许的，但是，所有该类资产（如所有“租赁土地”）须一起重估。资产价值通常由独立评估师确定。一旦重估该类资产，则该类资产须持续