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山东地区房地产市场分析 目录第一章房地产政策1第二章山东重点城市地产市场情况1一 济南11土地市场12商品房市场12.1住宅市场12.2商业办公市场13当地知名开发商动态14当地潜在竞争对手1二 青岛12.1住宅市场12.2商业办公市场13当地知名开发商动态14当地潜在竞争对手1三 烟台11土地市场12.1住宅市场13当地知名开发商动态14 当地潜在竞争对手1第三章山东其他城市地产市场情况1一商品房交易情况1二土地市场1三知名开发商动态1房地产政策时间来源名称主要内容2012.7.31中共中央政治局会议/国家主席胡锦涛指出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求”。2012.8.7中国人民银行/下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房。中小套型普通商品住房建设和居民首套自主普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。2012.8.7国土资源部/要严格土地规划，矿产规划，土地整治规划的实施和监督管理，加强和改进建设项目用地预审，鼓励土地“二次开发”。2012.8.8国务院/强调切实防止房价反弹，1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，比1-6月份提高0.5%，从负债率、库存量等因素看，众多房地产仍处低温区。2012.8.23山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议/会议明确指出：1、对首套房、二套房，山东将执行“一放一控”的政策。“一放”，既有条件的城市可以对首次购房者适度降低首付比例；“一控”，即各地要坚持既有政策不放松，严格执行二套房认定标准、首付款比例、贷款利率。会议还提出，济南等地要严格执行住房限购措施，特别要针对“商改住（商业用地上的开发项目变相改作住宅销售）”等规避限购行为，抓紧研究制定管理措施。2、研究措施强化楼市调控，住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。3、副省长夏耕在会议上表示,山东省将严格限制大户型建设，针对我省房产市场中结构不合理现象，“要认真落实90平米以下住宅占商品住房70%的规定，严格限制大户型和高档住房建设”。4、山东省副省长夏耕在工作会议上明确提出,我省将继续严格落实国家调控政策,济南青岛两地将继续严格执行限购等政策。2012.8.29住建部/下半年会有一两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。2012.8.29发改委/坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导，加快建立健全房地产市场调控的长期机制和政策体系。山东重点城市地产市场情况一 济南1土地市场 1.1公告土地分析1.1.1 2012年8月土地供应减少图1.1 2011.1-2012.8济南市公告土地面积、数量走势图2012年8月济南供应土地4宗，共33.11万㎡。土地供应继续减少，分别环比下降55.56%和6.86%。1.1.2、2012年8月，济南新增公告土地以商业用地为主图1.2 2012年8月济南市新增公告土地用途结构本月济南共新增4宗土地，其中商业用地3宗，约20.8万㎡，占总供应面积的67%；居住用地1宗，约10.2万㎡，占总供应面积的33%。1.2土地交易市场1.2.1、地块成交走势图1.3 2011.1-2012.8济南市成交土地面积走势图2012年8月土地共成交33.4万㎡。受7月份土地供应的减少，本月土地成交环比下降39.21%。1.2.2、成交地块价格分析图1.4 2011.1-2012.8济南居住用地月度成交价格走势图（剔除无成交月份）2012年8月份成交土地单价为4974元/㎡，楼面地价2494元/㎡。本月成交土地虽以底价成交，但多个地块容积率偏低，造成土地单价下降而楼面地价上升的现象。1.2.3、成交地块结构分析图1.5 济南市8月土地成交用途结构本月济南共成交9宗土地，其中商业用地4宗，约6.93万㎡，占总成交面积的21%；居住用地5宗，约26.47万㎡，占总成交面积的79%。2商品房市场本月市场成交延续上月的良好势头；较上月整体则呈现价涨量跌的局面。其中供应量环比上月降幅为12.01%，成交量环比下降11.31%，供求矛盾的缓解情况基本与上月保持一致。价格则受产品供应结构的影响，出现小幅上扬，涨至7890元/平米，涨幅为1.94%。本月新增供应较上月略有减少，但出现了单盘超过7万平米的大幅新增供应，且市场反应较为强烈。在目前市场形势之下，刚需产品依旧为市场支撑主力，同时部分改善型产品借势，分享市场红利。从区域表现来看，历城区成为最大亮点，供求迎来井