房地产估价的基本理论学案.ppt

第三节 其他理论：基础理论的补充 四、城市规划理论：资源优化配置论 1、城市规划定义 是一定时期内城市发展的目标和指标，是城市建设的综合部署，也是城市建设和房地产业管理的依据 2、意义 （1）城市规划是房地产业发展的“龙头”，指导和决定着房地产业的发展规模、发展时序、发展结构，决定着房地产开发的方向和深度。 （2）城市规划是城市房地产业管理的重要依据，是对房地产业发展实施调控的重要手段，也是我们开展房地产估价工作的重要依据。 第三节 其他理论：基础理论的补充 3、城市规划理论在房地产地产评估中的作用 （1）强调以土地收益最佳原则加强规划，并利用规划促进土地更集约更合理利用； （2）要充分利用地价的导向作用，通过客观评估地价，促进城市规划的实施。 第四节 房地产市场调查与分析 一、房地产市场特点 1、房地产市场是房地产权交易市场 2、房地产市场是区域市场 3、房地产市场是不完全竞争市场 4、房地产市场周期性 第四节 房地产市场调查与分析 （一）市场调查内容 1、房地产市场环境调查：政治法律，经济，社区。 2、房地产市场需求和消费行为调查 3、房地产产品调查 4、房地产价格调查 （二）市场调查程序 1、调查准备 2、正式调查 3、结果调查 （三）市场调查方法 1、直接调查 2、间接调查 3、直接征询 4、现场“踩点”调查 第五节 房地产股价常用数据和参数 一、资本化率 （一）资本化率概念 1、定义：又称还原率、收益率。它是把资本投入到不动产所带来的收益率。 2、资本化率与利息率的区别 （二）资本化率的影响因素 1、自用资本所占比率； 2、外来资本利息； 3、因老化产生的贬值和收益降低； 4、因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加； 5、还贷后自有资金的增加。 第五节 房地产股价常用数据和参数 （三）资本化率的确定 1、平均银行利息率； 2、借贷利率； 3、资本投在有息证券上的利息率； 4、资本增值率； 5、地方的一般利率； 6、地方的土地利率； 7、安全利率加风险调整率； 8、投资组合（抵押与自有资金）法得到的利率； 9、实际利率（租售比率）等等。 第五节 房地产股价常用数据和参数 二、建筑成本（重置成本或重建成本） 建筑重建成本是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 三、房地产折旧 1、物质上的折旧 2、功能上的折旧 3、经济上的折旧 四、容积率与地价关系。 五、房地产指数 思 考 题 1、马克思级差地租和绝对地租理论的内容及在房地产估价中的作用？ 2、区位论的核心思想及在房地产估价中的作用？ 3、供求理论、城市化理论、周期性发展理论、城市规划理论的内容及在房地产估价中的作用？ 第二章 房地产估价的基本理论 第二章 房地产估价的基本理论 地租地价理论：基础的基础 1 区位理论：空间发展的依据 2 其他理论：基础理论的补充 3 房地产市场调查与分析 4 房地产估价常用数据和参数 5 第一节 地租地价理论：基础的基础 一、地租的概念及表现形式 二、西方地租地价理论概述 三、马克思主义地租地价理论概要  第一节 地租地价理论：基础的基础 一、地租的概念及表现形式 1、地租的概念 地租意指报酬或收益，就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者（或其他产业）中所创造的产物中被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。 第一节 地租地价理论：基础的基础 2、我国地租的表现形式：土地出让金 （1）土地出让金定义：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 （2）土地出让金不是简单的地价： ①对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。 ②对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。  第一节 地租地价理论：基础的基础 3、地租和租金的异同 相同点：它们都是由土地所有权的垄断决定，都