房地产行业SCP(9-324)学案.ppt

导读 近年来，我国房地产产业发展迅速，并带动相关产业的发展，为国民经济的增长作出巨大贡献，经过短短30年的发展，房地产现今已成为我国经济发展的支柱产业之一，但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等一系列问题。我们运用西方产业组织理论的SCP范式对房地产市场的问题根源进行分析。 一、我国房地产行业市场结构分析 （一）市场集中度 贝恩分类法认为，CR4〈30%或者以 CR8〈40%的行业为竞争型。由我国数据计算出的 CRn 值远低于这个标准，得出我国房地产业存在“产业分散化”和“过度竞争”。由于房地产位置的固定性和不可移动性，使得区域外的房地产无法流入参与竞争，区域内的房地产也不能流出参与竞争，可见房地产市场是一个区域性的市场，这使得全国性的甚至是地区性的“市场集中度”指标失去了意义。? （二）进入壁垒 贝恩认为，进入壁垒就是“某一产业中的在位者相对于潜在进入者所享有的有利条件，这些条件是通过现存厂商能够持久地维持高于竞争性水平的价格而又没有招致新厂商的进入反映出来的” （1）必要资本量壁垒 房地产业属于资本密集型产业，一个项目的运作通常需要比较大的资金来支撑，少则上千万，多则上亿。但由于房地产企业的负债经营的特点，使得必要资本量壁垒被弱化，国家统计资料显示，我国房地产开发企业的资产负债率从 2006 年到 2010 年都高达 70%以上。 ?? 虽然房地产业是资金密集型行业，但是由于房地产企业的高负债经营的特点以及资金来源的多样性，都弱化了必要资本量壁垒。? （2）行业技术与规模经济壁垒? 由于房地产企业一般都是充当资源整合的角色，企业所需投入的固定资本很少，所以房地产企业的所能产生的规模经济效应微乎其微。 但房地产企业也会产生一定的规模经济效应，主要体现在随着企业规模的扩大所产生的企业管理上的规模经济、广告上的规模经济、生产和采购上的规模经济等等。 同样由于房地产企业的资源整合的角色，使得房地产业几乎不存在技术壁垒：施工由建筑商施工、销售由专门的营销策划公司负责、房屋交付后由物业公司负责管理，因此房地产业对于技术的要求与其它行业相比较低。? （3）产品差异化? 房地产可以说是具有完全差异性的商品，没有任何两个房地产商品具有完全一致的特性，每一房地产区位、品种、楼层、朝向等方面都存在不同程度的差异。 首先，房地产的区位差别是造成房地产产品差异的主要因素。由于房地产的开发依赖于稀有的土地的供应，土地地理位置上的惟一性，决定在此土地上开发的房地产产品自然也具有惟一性。 其次，目前市场上的房地产产品质量参差不齐，一方面是因为建筑施工单位的施工水平不同，还有就是房地产开发商降低投资造成的。 再次，品牌差异明显。一般来说，知名品牌，消费者的认知度比较高，市场占有率也较高。特别是在房地产市场存在严重的信息不对称的情况下，品牌就成为反映产品质量的重要信号。 小结 通过以上的分析我们知道，房地产商品具有不动产性，因此房地产商品不能够像其它商品那样自由流动，限制了其参与竞争的范围，房地产企业间的竞争，仅限于特定区域内的相邻企业之间的竞争，并且具有竞争关系企业的数量是有限的。同时由于房地产商品的完全差异性，使房地产企业在对产品的定价上不是价格接受者，而是价格制定者。 我国土地出让方式与在位房地产商对潜在进入者的阻止进入是构成我国房地产市场进入壁垒的主要因素。所以，我国的房地产业的市场结构应该是一种区域性的寡头垄断市场结构。在这种市场结构下，房地产企业拥有较强的垄断力量。? 二、我国房地产行业市场行为分析? 房地产企业的市场行为是指房地产企业在根据市场供求条件并充分考虑与其他开发商关系的基础上，为获取利润最大化所采取的战略决策行动。 通过前面的分析我们知道房地产市场属于区域性寡头垄断市场，开发商拥有较强的市场势力，因此，他们可以通过垄断定价、价格歧视、合谋和产品差异化等行为来最大化自己的利益。? （一）价格行为 全国商品房价格自 2006 年就开始出现非理性上涨，远远超过了国民经济的增长速度。 受经济危机的影响，房地产企业为刺激地产市场，主动降价促销，以求在速冻了的房地产市场中保有一席之地。所以在这一时期，房地产企业之间的价格竞争较为激烈。?