房地产基础知识大全修改版学案.ppt

—— 销售人员培训 主讲： 房地产培训课程 第一章 房地产基础知识 基本概念 房地产： 房地产是房产和地产的总称。 房产是房屋及权利的总称。 地产是土地及权利的总称。 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产市场分类： 一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场） 二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。 土地使用年期 居住用地七十年 工业用地五十年（工业厂房、仓库） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 房地产价格构成 房地产价格 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润 1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润 土地价格 房屋价格 发展商应具备的开发批文 《土地使用权出让合同书》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 《建设工程竣工验收证书》 《房产证》 五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 房地产的类型及使用年限 居住房地产（普通住宅、高档公寓、别墅等） 商业房地产（百货商场、商业商铺、批发市场） 旅游房地产（度假村、高尔夫球场、酒店等） 特殊用途房地产（医院、学院、基地、机场等） 农业房地产（农场、林场、牧场、果园等） 房地产使用年限的规定： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育、用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地及其他用地 50年 名词解释 什么是商品房？ 商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物。 商品房种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、商铺等等 什么是经济适用房? 经济适用房是指以微利出售给广大中低收入家庭的商品房。具有经济性和实用性的特点。 经济适用房的购买条件：符合当地政府规定的条件。 什么是廉租房？ 廉住房指政府以租金补贴和实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活标准且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。 什么是期房？ 购买期房也就是消费者购买尚处于建造中的房地产项目 什么是现房？ 通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋 什么是毛坯房？ 指没有装修的房子 三通一平： 水通、电通、路通及场地平整（房地产综合开发施工结构的基础工程要求） 七通一平： 道路、电力、通讯、供水、排水、煤气、暖气及场地平整。（房地产开发最低的法定要求） 建筑规划经济技术指标及意义 总用地面积//建设用地面积//建筑用地面积 1：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积 2：覆盖率=建筑物占地面积÷总占地面积 3：绿化率=绿化面积÷总占地面积 4：停车位比例=车位数÷总户数 5：总户数 小区物业总数 6：总建筑面积=容积率×建设用地面积 7：建筑投影面积=覆盖率×建筑用地面积 8：建筑面积（销售面积）=套内建筑面积＋应分摊面积 9：分摊面积 =公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 10：使用率= 净使用面积÷建筑面积（销售面积） 11:公用建筑面积分摊面积= 建筑面积-套内面积-不用分摊面积 12：得房率= 套内建筑面积÷建筑面积 13：套内建筑面积= 套内使用面积+墙体面积+阳台面积 哪些公用面积应分摊？ 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 哪些公用面积不应分摊？ 仓库、机动车库、非机动车库、车道地下室、车棚等。 房地产住宅层数划分规定 1）低层住宅为1-3层 2）多层住宅为4-6层 3）小高层住宅为7-1