房地产评估案例10学案.doc

房屋评估 2008年8月 房屋评估说明 一、评估范围及其概况 本次评估的范围为XX有限公司拥有的房屋，建筑面积共计XXm2，建筑结构为砖混结构。 二、价格定义 此次评估价是委估房屋在评估基准日於本报告书所列估价目的下的重置成本。估价以公开市场原则、替代原则、最高最佳使用原则和时点原则为基础。 三、估价的假设、限制条件及相关事项声明 （一）本估价报告设定：至估价时点，估价对象未设置抵押权、租赁权、担保权等他项权利限制。 （二）本估价报告设定：估价对象已在最佳使用状态下持续经营，且不改变或降低其使用功能为前提。 （三）本估价报告设定：估价对象的处置，不受可能影响其价值的债权限制或负有法律义务性质的开支所约束。 （四）本估价报告结果反映物业在本次估价目的下，根据公开市场原则、替代原则等所确定的基准日公允价格。 （五）本次评估根据估价目的来考虑标的物的产权性质、市场波动风险，标的物变现的不确定性，变现费用，以及标的物转让时应缴纳的相关税费等因素。委托方及使用本报告的相关各方应充分关注本报告以上提示。 （六）此次评估过程中，委托方和受托方共同进行了现场勘察，在尽可能的条件下对建筑物进行了察看，但并未进行结构测试及隐蔽工程验证，对建筑物可能存在的其他问题不发表意见。 四、估价技术路线、方法和主要原则 （一）评估方法的选择原则 根据《房地产估价规范》(1999)，现行的评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等，估价方法的选择应按照房地估价技术规则，根据各种方法的适用性及可操作性、结合具体特点及估价目的进行。由于本地区业已具备了较为完备的建筑工程计价体系和相关的技术标准定额，计价规则较为完善，且定额造价管理部及相关业务部门公布和收集的各类工程造价实例、指数、指标参数都比较为规范、完备，故本次评估选择采用成本法估价。 成本法估价以评估基准日的计价标准及市场价格规定，测算其重置成本，同时结合成新率，求取评估值。 （二）评估方法的具体运用 根据委托方提供的部份施工图等技术资料及工程结算等经济资料，以及现场勘察所取得的成果，依照现行规范及有关工程量计算规则、四川省建设工程计价定额及相关配套执行文件的规定、定额造价管理部门发布的工程造价利息以及本所收集的相关工程造价实例及评估参数等现行技术经济标准，作符合实际的调整测算。 五、估价的依据 （一）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （二）《房地产估价规范》； （三）委托方提供的产权产籍等相关证明文件； （四）现场勘察所取得成果； （五）委托方提供的平面图、部份施工图工程结论等技术经济资料； （六）四川省建设工程计价定额SGD1-7（2000）； （七）定额造价部门发布及本公司收集的相关工程造价实例； （八）其他相关的配套执行文件及评估参数。 六、评估过程： （一）核实原始资料。根据委托方提供的房屋评估清查明细表，了解其数量来源，核对评估标的物的账面价值和建筑面积；对与申报表不符的实物，我们以现场实际勘测结果为准。 （二）核实资产产权，剔除企业权属以外的资产。对于有账无物或有物无账的资产，在确认产权的基础上以实物存在为准。 （三）现场勘察。依据调整后的评估申报表等资料，会同有关专业技术人员，深入现场实地考察，记录房屋施工质量、维修保养状况、大修理、改扩建情况。核实标的物的位置、建筑面积、结构形式、装饰标准、供电及水暖设施情况，并与账、表进行核对。对个别名称、面积、结构不符之处，据实进行调整。对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场勘察记录，评定完好分值，确定成新率。 （四）搜集资料。了解评估基准日的工程定额、各项收费标准、同类房屋建筑物的造价水平、主要材料的预算价格和市场价格、基础设施配套取费标准及其它规费文件，收集近期完工典型工程预（决）算资料、可行性研究报告、施工图纸以及产权证明文件。 （五）评定估算 1、确定具体的评估方法； 2、根据评估需要，进行必要的调查了解，收集相关资料; 3、根据相应资料，采用具体的评估方法，确定每项评估标的物的重置成本。 4、计算评估值 （1）计算公式 ①重置成本=重置单方造价×建筑面积 ②评估价值=重置成本×成新率 ③重置单方造价=单方建安工程综合造价+前期及专业费用+其他费用+投资利息+开发利润 （2）计算参数的选取 ①前期工程费及专业费用： 依照国家计委计基（1982）793号文、计算（1991）384号通知、计建设（1992）352号通知以及四川省建筑管理条例、勘查高级计量取费标准、建设监理条例文件规定的建设阶段、工作内容、范围标准，以及省市有权机关近期发布的过程标准，按建设投资计算的费用为： ——招标投标管理费0.15% ——规划管理费0.25% ——建设单位管理费1.5% ——工程监理费2.2% ——勘查设计费2.5%。 ②其他费用 根据省市有