上海动物园综合客运交通枢纽配套项目定位规划建议.ppt

　 1318560 1045488 物业费收益小计 　 429360 343488 年物业收益 　 10 见侧表 3578 2862.4 出租面积 精品办公 　 　 230850 182250 年物业收益 　 15 见侧表 1282.5 1012.5 出租面积 零售 　 　 658350 519750 年物业收益 　 15 见侧表 3657.5 2887.5 出租面积 餐饮美食 物业费 备注 第二年 第一年 　 物业费收益情况 【 附件一:商业定位分析】 开发目标 留人\引人 市场竞争 1 2 3 功能业态定位考量原则 规模化 特色化 零售 餐饮 服务 娱乐 就近消费（区域性） 特色消费（广域性） 随机消费 特色消费 品质消费 便利消费 【商业功能】 零售 餐饮 服务 娱乐 购物中心 百货店 大型超市 专卖店(集群) 专业市场 食杂店 便利店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） …… 【 零售功能业态选择 】 购物中心 百货店 大型超市 专卖店(集群) 专业市场 便利店 食杂店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） …… 以规模效应取胜 业态不适合本案 购物中心 百货店 大型超市 专卖店(集群) 专业市场? 便利店? 食杂店? 自动售货亭? 特色商品店（旅游纪念品）？ …… 【 零售功能业态选择 】 家具建材类 家用电器类 家纺布艺类 装饰用品类 汽配类 文化、体育用品类 化妆品类 服装类 …… 家具建材类 家用电器类 家纺布艺类 装饰用品类 汽配类 文化、体育用品类 化妆品类 服装类 …… 以规模（大中型）取胜 要求聚集性 【 零售功能业态“专业市场”选择 】 服装类的商品细分 与项目的匹配度 （消费人群需求） 儿童商品类 【 零售功能业态“专业市场”选择 】 品 牌： 经营管理：上海霓虹儿童企业集团 需求面积： 2000-5000平方米 租赁期限： 8年以上 租 金： 2.5-3元/㎡·天（使用面积）（经营管理公司支付的租金） 区域要求： ●成熟商圈、商业氛围良好； ●交通便利； ●居住人群密集区、人口导入区； ●特殊地区（如邻妇幼保健院、大型超市） 【 零售功能业态之专业市场“儿童主题类”选择 】 经营成功的霓虹儿童广场分店 地下1层 总面积3000㎡ 130余家商铺 儿童用品 总面积5500㎡ 270余家商铺 儿童用品，成人服饰 武夷路店 大华店 普安路店 特殊地段 （邻妇幼保健院、大型超市、体育中心） 大型居住区 （人口密集区、导入区） 市中心商圈 中山西路武夷路路口 大华虎城购物中心 延安西路、金陵中路，普安路10号 地面1、2层 总面积4600㎡ 200余家商铺 儿童用品、成人服饰、床上用品 成功经营的特征:成熟商圈\人流量大\特定人群 经营失败的霓虹儿童广场分店 旅游景点 3000平方米左右 90余家商铺 儿童用品，成人服饰 龙华店 (2006年10月\2007年5月分期开幕,目前已结束经营) 龙华寺旁 失败的原因:旅游人群的人流量不稳定性,时段性 本案非成熟商圈 人口密度低 人流量不足(不稳定) 经营管理公司支付租金较低 儿童主题 专业市场 ? 儿童主题 专业市场 可引入少量儿童用品店、服饰店 【 零售功能业态之专业市场“儿童主题类”选择 】 便利店 食杂店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） 便利店 食杂店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） 便利性零售符合 直接客流的需求 ü 旅游人群 (国内外游客) 【 零售功能业态选择 】 便利店、食杂店、自动售货亭 特色商品店 ①旅游纪念品店 ②儿童用品店 本案零售功能业态定位方案 零售 餐饮 服务 娱乐 快餐 简餐 特色餐饮 主题餐饮 大型餐饮 【 餐饮功能业种选择 】 目标人群 点式停留 各时段 通勤人群 周一至周五的早晚高峰时段 段式停留（短时段） 居家人群 过境时段 交通环境 （轨道交通、公交枢纽站） 停留特征 考量因素 【 餐饮功能业种选择 】 “交通”导入 的直接人流停留特征（引发的餐饮需求的思考） 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 10:00-11:00 15:00-16:00 10:00-11:00 15:00-16:00 人次 时段 周六~周日 周一~周五 上海动物园人流数量统计 2. 周一-周五阶段性人流采样 10:00-11:00进园人数:429人次 10:00-11:00出园人数: 45人次 15:00-16:00进园人数:52人次 15:00-16:00进园人数:211人次 1