市场w法存在问题.docxVIP

房屋征收中市场法法存在的问题及改进措施随着我国经济的迅速发展房地产市场的日趋完善，与房地产估价有关的业务需求也在快速地增长，尤其是近年来我国城市建设势头日益火热，其建设中对房屋的征收以及评估工作也开始引起国家的高度重视。但是其具体征收工作依然存在诸多问题，实现对于这些问题的全面解决，是我国城市化建设获得更好发展的必要保证，这就要求房地产估价师评估出合理、准确的价值。但由于我国房地产估价行业起步较晚，一些估价理论和方法并不是十分成熟，在用于实际估价业务时有一定的局限性和不足，造成了估价结果稍有偏离房地产的实际价值。本文首先阐述了市场比较法的理论依据、适用条件及操作步骤等；接着在此基础上分析总结出这市场法中存在的问题；最后针对目前较常用的房地产评估方法:市场比较法，阐述了在实际房屋征收估价中存在的问题以及参数确定中存在的不足，并提出一些新的建议和改进措施，及以定量的方法来确定房地产价值。鉴于以上考虑，阐述在实际征收工作中市场比较法中价格修正、公式修正的应用，;充分发挥房地产估价技术路线与房地产估价方法的之间的相互作用，以期完善现有的估价方法，使其更好的为房地产业健康发展提供服务。一、市场比较法概述1 市场比较法的基本概念市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。2 市场比较法应用的优势市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。3 市场比较法操作步骤运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的成交日期与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位运用市场比较法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。二 、 市场比较法存在的问题传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题:(1)选取可比案例的主观性大市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。(2)因素修正过于简单主观化因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。(3)最终的评估结果确定方法过于简单对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观