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估价分析测算过程 (一)、房产评估过程 成本法是根据建筑物的结构、面积层数、层高、装修和附属设施等情况确定重置价值；根据现场勘察，对委评房屋的结构、装修、设备三部分的各个项目的完损等级进行评分，分别采用勘察打分法和年限法综合确定成新率。 计算公式为： 评估值＝重置全价×成新率 1、重置成本的确定 A、建筑物开发成本 （1）土建部分 由于委托方未能提供该仓库的建筑工程决算资料，也无该建筑的施工图纸资料。评估人员参照XX市造价站公布的造价信息，并结合对当地建筑市场的调查，估算该项目土建费用单价分别为：混合结构建筑物按600元/平方米估价；砖木结构建筑物按400元/平方米估价。 （2）勘察设计和前期工程费：包括立项、可行性研究，通一平等前期发生的费用，现时建造同类同档次房地产此项费用社会平均水平为元/平方米。 配套建设费如下： 基础设施配套费：元/平方米 ：元/平方米 白蚁防治费：2元/平方米：元/平方米 共计：12.50元/平方米987.50元/平方米 开发成本砖木结构＝400+85+102.50+200＝787.50元/平方米 B、管理费，按开发成本的8%，则估价对象管理费为 管理费混合结构＝987.50元/平方米×8％=79元787.50元/平方米×8％=63元专业人士费 包括勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的%计，为 987.50元/平方米×5％=49.3元787.50元/平方米×5％=39.3元987.50元/平方米×6.57％=16.22元787.50元/平方米×6.57％=12.93元987.50元/平方米×15％148.13元787.50元/平方米×15%＝118.13元987.50+79+49.38+16.22+148.13 ＝1,280.23元/平方米 重置成本砖木结构 ＝开发成本＋管理费＋专业人士费及不可预见费+资金成本+开发利润＝787.50+63+39.38+12.93+118.13 ＝1,020.94元/平方米 2成新率的确定 打分法测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。 其计算公式为：完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重 年限法计算成新率 成新率＝尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 房屋建筑物的估计尚可使用年限按各房屋建筑物的实际使用、损坏和维修程度确定，并适当考虑了有关房屋建筑物类固定资产折旧年限的规定（混合结构生产用房40年、非生产用房50年；砖木结构生产用房30年，非生产用房40年；简易结构10年）。 本次评估采用综合年限法与实际观察，对各栋建筑物分别确定其综合成新率。 序号 建筑物名称 总层数 建筑面积 结构 成新率（%） 1 仓库 1 82.53 砖木 45 2 仓库 1 246.08 砖混 60 3 仓库 1 386.34 砖木 45 4 仓库 1 266.66 砖木 45 5 厂房 1 370.15 砖木 45 6 厂房 1 370.15 砖木 45 7 综合楼 2 165.60 混合 60 8 综合楼 2 329.28 混合 60 9 仓库 1 115.83 砖木 45 10 仓库 1 100.10 砖木 45 11 仓库 1 293.48 砖木 45 12 仓库 1 352.64 混合 60 13 厂房 2 542.88 混合 60 14 办公楼 1 213.73 砖木 60 15 仓库 1 70.33 砖木 45 16 仓库 1 584.60 砖木 45 17 仓库 1 200.20 砖木 45 18 仓库 1 173.85 砖木 45 19 仓库 1 300 简易 99 20 仓库 1 290 简易 95 21 仓库 1 260 简易 95 22 广场 1500 水泥 95 3房产评估值见下表： 序号 建筑物名称 总层数 建筑面积 结构 重置价值 成新率（%） 建筑物总价(元) 1 仓库 1 82.53 砖木 84,258.18 45 37,916.18 2 仓库 1 246.08 砖混 315,039.00 60 189,023.40 3 仓库 1 386.34 砖木 394,429.96 45 177,493.48 4 仓库 1 266.66 砖木 272,243.86 45 122,509.74 5 厂房 1 370.15 砖木 377,900.94 45 170,055.42 6 厂房 1 370.15 砖木 3