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万科企业股份有限公司环境分析报告XXX2013、11、08外部环境分析万科企业股份有限公司环境报告分析外部环境分析万科企业股份有限公司外部环境分析行业竞争主要力量竞争反应总况环境监与预测壹贰叁万科企业股份有限公司外部环境分析供应商的讨价还价能力在竞争对手中争取有利位置新加入者的威胁壹行业竞争主要力量顾客的讨价还价能力替代品或服务的威胁在竞争对手中争取有利位置行业竞争主要力量壹几大房地产企业的销售情况一企业销售金额（亿元）销售面积（万平方米）金额排名面积排名万科地产141811298.82绿地集团107821180.03保利地94中海地产9354746.76恒大地01万达集团9056738.77绿城中国5107260.018下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（1）绿地与保利借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。绿地集团金额榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力。保利保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度。（2）恒大2012年全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。（3）中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控。在竞争对手中争取有利位置行业竞争主要力量壹一上榜企业销售金额集中度2012年2011年2010年TOP1012.46%10.43%10.13%TOP2017.31%14.54%14.24%下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（4）从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点， TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。在竞争对手中争取有利位置行业竞争主要力量壹一2012年房地产企业销售进榜门槛下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（5）销售门槛全面提升，面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。新加入者的威胁行业竞争主要力量壹二（1）房地产需要大量的资金投入，对于资金雄厚的万科来说，新加入者的威胁小了很多。（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房”已获得国家专利。（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高，具有较好的融资能力。（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。供应商的讨价还价能力行业竞争主要力量壹三（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商等。（2）房地产企业与土地供应商（政府）往往是一种不对称的关系。（3）由于土地是稀缺资源，这给批地增加了困难。（4）目前我国房地产融资渠道单一，主要是依赖商业银行贷款。（5）在建材方面，基于万科是行业的龙头老大的地位，企业规模大，盈利能力较强，所以具有一定的主动权。顾客的讨价还价能力行业竞争主要力量壹四（1）购房者的经济状况在很大程度上决定楼价。（2）购房者的心理预期也左右着楼价的变化。（3）国家政策对李家起到不小的作用。（4）不少炒房者囤积楼房，然后高价出卖等行为造成了楼价的波动。替代品或服务的威胁行业竞争主要力量壹五（1）经济适用房。国家明确规定经济适用房给及于经济收入低的家庭，故万科应该坚持目标市场为有经济实力的顾客这一战略。（2）廉价出租房。目前很多人选择租房，对房地产企业造成了困难。（3）在二三线城市由于政策的不完善和落实不到位，有不少人选择子建家园。万科企业股份有限公司外部环境分析绿地集团保利地产万科地产贰竞争反应总况中海地产恒大地产万达集团竞争反应总况贰万科地产过去和现在的目标目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。继续推进住宅建设专业化；以住宅为主，商业地产为辅；继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。虽然万科位居行业首位，但绿地、保利、恒大几大房地产企业发展迅速，激励的市场竞争给万科带来前所未有的压力。拓展海外市场，探索海外新业务，为此将开展强将计划，通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。竞争反应总况贰绿地集团过去和现在的目标目前的战略对当前地