房地产的不产品特征文件.docVIP

房地产的产品特征 位置的固定性和不可移动性 使用的长期性 各异性 开发经营周期长 投资大量性、保值增值性、影响因素多样性 房地产市场的特征 房地产权益交易市场 区域性市场，不同地区之间的价格、供求关系不同 不完全竞争市场，产品绝对异质，不可替代 专业化的复杂市场，求助于各种各样的专业人员和机构 多层住宅和高层的优缺点 ■多层住宅的优点 在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。 ■但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。  多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 ■高层住宅的优点： 高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 高层住宅的缺点： 高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方