第四讲2010113博士产权不对称：我国农村牧区土地制度亟需解决的问题全解.ppt

土地产权不对称：我国农村牧区制度建设亟需解决的问题 内蒙古农业大学经济管理学院 一、农村牧区的土地集体所有权与土地国家所有权的不对称 二、农村牧区的土地集体所有成员之间的承包权不对称 三、农村牧区土地承包责任制小规模经营产权与时代要求的大规模经营产权的不对称 四、草原承包权的明晰与保护草原激励的不对称 一、农村牧区的土地集体所有权与土地国家所有权的不对称 （一）土地征用制度表现出农村牧区的土地集体所有权与土地国家所有权的不对称 目前的土地市场是政府垄断下的市场，农村牧区的集体所有土地制度依附于国家所有的土地制度。征地补偿制度与市场经济规则不适应 。搞“卖地财政” 。 地方政府成最大开发商？全国工商联房地产商会在《我国房价何以居高不下》的书面发言稿中提出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。 据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。从根源上说，解决“政府定价”才能治本。 国土资源部的统计，2007年全国土地出让金近1.3万亿，2008年金融危机，还有9600多亿元。2006---2008年，杭州土地收益超过1000亿元。地方政府财政构成中，卖地收入普遍达到30%左右。有些城市“土地财政”超过半壁江山。 周俊生：央企正成为土地市场的垄断者 ??2010年09月21日04:05??中国青年报 　　9月19日，备受关注的广州芳村高尔夫球场等4块土地在广州房博会上现场拍卖，保利地产以18亿元的总价将两幅广州人所称的“靓地”夺走。业内人士表示，拍卖的结果显示土地市场热度不减，开发商对市场仍持乐观态度。 　　引人注目的是，这场拍卖会的主角只有两位：中铁集团和保利地产。捉对厮杀的这两个竞拍者尽管表现得很热闹，颇有你死我活之势，但它们却有同一个身份，都是央企。因此这一场拍卖，其实只有一个竞拍者，两家央企的争斗在局外人看来不过是“兄弟阋于墙”，不管“鹿死谁手”，“肉”都是烂在央企这口“锅”里。而回顾一下，在今年以来各地举行的土地拍卖会上，虽然偶尔也会出现民营企业甚至外资企业的身影，但基本上都是央企唱主角。央企频频出没于土地拍卖会，出手阔绰地甩出巨款拿地，在当下的房地产市场调控中，已然成为一个刺目现象。央企以自己的行动证明，它们正成为我国土地市场的垄断者。 当土地市场被央企垄断以后，会对房地产市场造成什么样的影响，无疑是一个值得关注的问题。已经卸任的国资委老主任李荣融在刚刚落幕的达沃斯论坛上说，由于中国还处于初级阶段，某些行业出现垄断是正常的，是有利于中国经济的。依此说法，土地市场由央企垄断起来，显然有利于房地产市场的健康发展，也有利于目前正在进行之中的房地产市场的宏观调控，果真如此吗？调控的主要目的，是让市场回归到理性的轨道，让日益突出的住房矛盾能够得到一定程度的缓解。央企将土地市场垄断起来，能否达成这一目标呢？答案显然不容乐观。 经过不断深入的国有企业体制改革，我国的央企取得了快速发展，在国民经济构成中确立了独占鳌头的优势。但是，这种成就并不完全是市场化的结果，而在相当程度上借力于政府所给予的行政保护，央企在房地产市场上的长驱直入，正是凭着这样的路径实现的。因此，对于我国近几年出现的房价高企的现象，央企其实负有不可推卸的责任。 众所周知，我国房地产市场出现的问题，在于地方政府对这个市场产生了过于强烈的“财政依赖”。在此轮市场调控中，虽然已经注意到了这个问题，但从目前的趋势来看，“土地财政”的格局并没有得到根本改变。对于央企在土地市场上的垄断，地方政府也是乐见其成的，因为这样一来，通过在土地市场上肆意出击的央企这个“桥梁”，地方政府和中央政府的利益达成了高度的一致，“土地财政”就取得了牢不可破的地位。近段时间，各地房价出现了幅度不等的反弹，虽然其间的原因错综复杂，但与央企逐步加大在土地市场上的占有度不无关系。 此轮房地产市场的调控中，政府加大了利用行政权力这个“有形之手”对市场的干预，尤其是房地产开发商的资金支持受到了空前压缩，不仅银行信贷被严格控制，资本市场上房地产上市公司的再融资申请大门也基本被关上，这对民营的房地产公司造成了很大的压力，它们的市场正在萎缩。而与此同时，央企在房地产市场上的份额却正急剧扩大，以至开始形成垄断的局面，这无疑是一种值得高度警惕的倾向。很显然，当央企在房地产市场上的垄断真正形成，政府将更为方便地从这个市场上攫取利益，而民众对房价下跌的期