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这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题,欢迎发表意见。
收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问
请先看如下举例:
评估内容
单? 价
(元/㎡)
备? ? ? 注
(一)年房地总收益
1、月租金
估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查,类似房地产租金水平一般为17.00~20.00元/㎡·月(含税),根据估价对象的特点和实际情况确定其正常月租金水平(含税)为18元/㎡·月
2、年房地总收益
月租金×12个月
(二)年房地总费用
以下六项之和
1、维修费
按房屋重置价格的1.5%
2、管理费
一般由承租户承担,不予考虑
3、出租房产的税率
根据相关文件规定,该区域的房产出租税率为0.5元/㎡.月
4、保险费
按房屋重置价格的2‰
5、租金损失费
空置期每年按0.5个月计算
6、租赁中介费
按年房地总收益的2%计
(三)年房地纯收益
(一)-(二)
(四)资本化率
资本化率采用安全利率加风险调整值法确定,安全利率选用目前一年期存款年利率2.25%,风险调整值根据估价对象的情况(住宅,风险相对较小)以及当地的房地产发展现状及前景等因素综合考虑后,确定风险调整系数为%,则资本化率r为%
(五)可获收益年限(年)
混合结构非生产用房经济耐用年限为50年,如前述,至估价期日,建筑物剩余经济耐用年限40年,土地剩余使用年期为67年。根据规范二者之间取其短者,即取收益年限n=40年。
(六)房地合一收益单价(V1)
V1=a/R×[1-1/(1+R)n]
(七)土地剩余年限折现值(V2)
307.70
V2=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40,在建筑物经济耐用年限届满后,土地尚有27年的收益年限。
完整出让年期的土地现值(P):估价对象位于B1区,根据厦府[2005]79号,住宅基准楼面地价为1800元/㎡,估价对象容积率=建筑面积/土地分摊面积=82.38㎡/25.14㎡=3.28,则容积率修正系数=-0.03333×3.28+1.09999=0.99,容积率修正后的楼面地价1782元/㎡。
土地收益折现值的资本化率(r)取现行一年期银行定期存款利率2.25%为安全利率,再加上1%的风险系数,则资本化率为3.25%。
(八)评估单价(V)
V=V1+V2=(六)+(七)并取整
这个案例中,土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是:先求出建筑物经济耐用年限期满后的剩余27年土地价值的时点价值(该时点应为第40年年末),再从第40年年末折现回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下:
0? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 40? ? ? ? ? ? ? ? 67年
_____________________________________________
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? V27
按我原来想表达的意思:
V27=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]是剩余的27年土地价值在第40年年末的时点价值,而
V2=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40就是我们求取的价值了。
但是,这里有一个问题,如果没有任何前提,我们只看这个公式本身,我们会发现,公式的前半部分P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]的现金流量图正常应该是如下表示:
0? ? ? ? ? ? ? 27? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 67年
_______________________________________________
? ? ? ? ? ? ? V27
也就是说,公式的前半部分这时候就成了自估价时点起27年的土地价值的时点价值计算,在这种情况下,再考虑后半部分的折现就成了一个谬误或者笑话。
因此请大家对问题予以讨论,给出一个合理的解决及相应的理论依据。
博姐意见::题发给我,我也有一大堆问题,我不知道这个案例的评估目的是什么?物业到底是一个什么样的状况?为什么要采用这种评估方法?问起涓儿,涓儿让我就上述评估方法进行探讨,我想就纯理论地说说我的看法:
从上述看,评估人员因为使用了建筑物的耐用年限,因为住宅法定最高年限是70年,所以就会出现土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情况。
做法一:不考虑土地剩余使用年限,按计提折旧的方法,也就是在建筑物使用寿命结束后可以重新复制。
做法二:用市场比较法或基准地价修正法分别计算40年和67年的土地使用权价格,两者相减即为剩余27年的土地价值。也许很多人会疑问,为什么不再进行折现呢?
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