新形势下的房地m产经营策略.docVIP

目 录 一 2011年全国房地产市场运行情况 3 二 2009年-2011年政府调控房地产市场政策 8 三 我国物业管理的现状及其对房产销售的影响 14 四 新形势下的房地产经营策略 17 1 宏观房地产经营策略 18 2 微观房地产经营策略 27 新形势下的房地产经营策略 2012年3月14日两会圆满结束，国家2012年对于房地产产业的基本政策尘埃落定，国家将会继续执行自2009年开始执行的抑制房价过快增长的政策，以“巩固调控成果”为目的，“坚持调控政策不动摇”为原则，“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”为手段，实现调控思路由“抑制房价过快增长”到“促进房价合理回归”的转变。通过保障性住房建设缓解市场供求矛盾，通过引导房价合理回归，即使房价与居民的收入相适应，提高普通居民自住型或改善型购房支付能力，从而达到拉动内需、促进经济平稳发展的目的。 住建部自2011年开始建设的1000万套保障性住房，到2012年年底基本建成500万套，新开工700万套以上。 2011年，上海、重庆两市作为房产税改革试点，取得了成功。2011年中央经济会议提出“进一步推进房产税改革试点”，2012年《政府工作报告》提出改革房地产税收制度。2012年年底，全国40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。 房地产市场利空消息传出不断，大量游资开始撤离房地产市场，房地产企业的融资能力进一步下降，购房者普遍持观望态度，可以预测2012年房地产市场的竞争必将更加激烈，总销售额和总销售面积将出现全面下滑，房地产商之间将出现乱战的局面，相当一部分实力不足，经营理念落后的房地产商将被淘汰出局，房地产市场将进入二十年来的首次调整阶段。如何在市场低潮期保持现有销售业绩或者逆势而上，现在已经成为诸多房地产商思考的问题。 一、2011年全国房地产市场运行情况（以下数据来源于国家统计局公布数据） 　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 表1 2011年全国房地产开发投资及销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 61740 27.9 其中：住宅 44308 30.2 办公楼 2544 40.7 商业营业用房 7370 30.5 房屋施工面积（万平方米） 507959 25.3 其中：住宅 388439 23.4 办公楼 15950 31.3 商业营业用房 56278 26.1 房屋新开工面积（万平方米） 190083 16.2 其中：住宅 146035 12.9 办公楼 5361 46.2 商业营业用房 20671 18.3 土地购置面积（万平方米） 40973 2.6 土地成交价款（亿元） 8049 -1.9 房屋竣工面积（万平方米） 89244 13.3 其中：住宅 71692 13.0 办公楼 2179 20.0 商业营业用房 9045 9.2 商品房销售面积（万平方米） 109946 4.9 其中：住宅 97030 3.9 办公楼 2008 6.2 商业营业用房 7878 12.6 商品房销售额（亿元） 59119 12.1 其中：住宅 48619 10.2 办公楼 2502 16.1 商业营业用房 6702 23.7 商品房待售面积（万平方米） 27194 26.1 其中：住宅 16904 35.8 办公楼 1230