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春景置业文化路项目方案 一、宏观经济分析 2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策持续加码，调控效果逐步凸显。自号称史上最严的“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在调控中发挥了积极的作用，并且中央一直强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”这样在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施，也就是限购令。从而住宅商品房的调控越来越严厉，住宅商品房投资市场越来越严峻，住宅市场主要由刚需人群的购买来支撑。但是由于商铺、写字楼等商业属性产品不在新政调控影响范围，部分热钱进入商业地产，在各大城市均出现商业市场的小阳春。 中原经济区的提出并正式纳入《全国主体功能区规划》带动了郑州经济的高速发展，为郑州市写字楼市场的发展带来了契机。2011年受住宅政策限购影响，投资客把目光转向商业地产，同时写字楼市场迎来了春天。郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇和挑战并存。国家调控政策写字楼市场融资和取得土地的难度加大，开发环节的不确定因素增多，项目投资风险上升。随着郑州市经济持续稳健的发展，城市吸附能力日益凸显，给写字楼市场带来较大的市场契机，需求被进一步激发。在中原经济区的发展背景下，城市整体经济走势上扬，增长稳健，发展势头良好，作为河南省会的郑州将作为中原经济区建设的核心启动点。 二、区域地块分析 本案位于郑州市两大交通大动脉金水路和文化路交会处，紧邻郑州市商业的心脏地区——二七商圈。东面依托河南省的行政心脏省委省政府。交通条件与地理区位非常优越。商业价值非常高。 金水路——郑州市连接东西的一条重要的大动脉，素有“郑州的长安街”之称，是政府机关及文化娱乐场所集聚和联通的大通道，沿街两边分布了几乎所有的河南省政府机关和单位，以及众多高端写字楼和商业中心。形成了郑州市重要的行政办公区和商业休闲区。四桥一路的建成使得金水路更加畅通，交通更加便利。 文化路——连接郑州市北郊和市中心二七广场的重要的南北大动脉，文化路沿街两旁分布了：北大学城、商专、师专、中州大学、河南财经政法大学、河南农大、轻院、郑大工学院、省实验中学、九中、七中、八中、文化路二小等众多学府，是郑州市有名的学府大道。拥有着浓厚的学术氛围。道路两旁还有永和国际、金茂大厦、创新大厦科技市场、赛博数码港、百脑汇、金博大、郑州百货大楼、大上海、二七广场、人民公园等众多写字楼、专业市场、商场，有浓厚的商业办公氛围，以及郑州市政协、郑州市公安局、金水区法院等行政机关。形成了郑州市重要的学术、行政、办公、商业、休闲区域。 三、区域市场分析 本项目所在区域内已无在售的楼盘，市场在本区域内对新建商品房的需求量非常大，潜在购买人群巨大，二手房价格适中，入住及出租率较高，周边商品房形态多为： 1.公寓、写字楼等，如：永和国际、都市A座、文化骏景、联盛大厦、上都国际公寓、金茂大厦、天下城，圣鼎商务等。 2.经调查，周边公寓、SOHO等二手房交易价格在7000-7500元/平方米左右，租金在30-40元/平方米左右，价格适中。出租率高。 3.众多机关单位家属院和少数成熟商品住宅小区如：郑大二附院家属院、职业学院家属院、天下城、明辉城市花园等。 周边学校医院林立、七中、八中、49中、文化路二小、优胜路小学、黄河路二小等小学、初中。郑州市人民医院、郑州市妇幼保健院、郑大二附院等公立医院。 本案位于郑州市二七商圈北区，往南瞬息可达二七广场商圈、火车站商圈；东侧紧临紫荆山商圈；北部依靠科技市场商圈，北环商圈，顺延文化路可快速到达有“郑州小香港”之称的陈寨商业居住区；往西可通达医学院，连接建设路、大学路、中原路等郑州重要交通要道。 本案周边成熟的商业配套、行政配套、生活配套、医疗配套、教育配套、以及成熟便捷的交通条件，将造就本案独一无二的、无可替代的优势。 四、产品定位分析 1.本案所属区域为郑州市成熟的行政办公区，周边配套设施齐全，交通便利，生活以及办公条件成熟。 2．本项目占地面积较小，不适合开发纯商品住宅小区。 3.周边已无在售楼盘，本项目将在未来一段时间成为本区域内独特的、唯一的在售楼盘。其优越的地理位置和周边成熟的配套将使本项目在与其他区域同类项目的竞争中占据绝对的优势。 4．在政府的楼市调控政策下，许多开发商已选择商住两用的楼盘形态进行开发，如美景芳邻、恒升府第四期中国派、苏荷中心、万达SOHO等。 5.本项目周边多为公寓式商品房和写字楼，出租情况良好。 对于本项目的市场定位为——精装商住SOHO以及精品住宅结合底层商业。 SOHO释义：Super Office Human Office——超级办公室。 SOHO即自由商务、创意商务、个性化商务、办公配套化形态。 该市场项目定位则从一个整体上进行定位，向市场传递本案可办公可居住的创新办公生活理念。 紧