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房地产业税收政策 房地产业务概述 房地产开发企业以开发经营国有土地和房屋为基本业务，包括销售建筑物及其它土地附着物。 销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物及其他土地附着物。单位或者个人将不动产或者土地无偿赠送其他单位或者个人、单位或者个人自己新建建筑物后销售，视同销售不动产征收营业税。 无形资产是指不具备实物形态，但能带来经济利益的权利，技术等资产，包括土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉等。 从事房地产开发的纳税人应按如下规定缴纳地方各税 一、营业税 以向顾客收取的全部价款和价外费用为营业额，依5％的税率计算缴纳营业税。 二、城市维护建设税 以实际缴纳的营业税税额为依据计算缴纳，城区的适用税率为7%，镇区的适用税率为5%。 三、土地增值税 土地增值税的纳税范围，包括企业转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并以各种方式取得收入的行为。土地增值税的计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30％-60％。 为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，对帐册健全，能真实反映收入、扣除项目金额和增值额的房地产开发项目，按《规程》的规定按实清算；对未设帐簿或者帐册不健全，符合《规程》规定核定征收条件的，由主管地税机关进行核定征收清算。（见附表）。清算完毕，纳税人应缴纳的土地增值税税款，应减除原按预征率预缴的土地增值税税款后进行申报缴纳。 对以个人名义开发的房地产项目，以及对其他单位和个人转让房屋等建筑物（除符合减免税规定）不能按实清算的，一律实行按梅州市地方税务局制订的土地增值税核定征收率征收。 （转让二手房执行财税[2008]137号规定：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土地增值税。） 附：  梅州市土地增值税预征率、核定征收率表 (从2012年8月1日起在全市范围内统一执行) 销售方名称 销售（转让）房地产类别 预征率（%） 核定征收率（%） 房地产开发 公司及单位 或个人 普通楼房 3.5 5 其他建筑物 3.5 5 电梯房 3.5 5 车库、车位 4 5.5 店铺 4 5.5 土地 5.5 房地产开发公司 别墅（含车库等） 4 5.5 四、企业所得税 企业或经济组织的生产、经营所得和其他所得分别按如下办法缴纳企业所得税。 2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。既缴纳增值税又缴纳营业税的企业，原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定征管归属。 （一）能正确计算应纳税所得额的业户采取查账计征办法纳税，应纳所得税额计算公式如下： 应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除金额－弥补亏损 居民企业应纳税额=应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 （二）账册不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税。应纳所得税额计算公式如下： 应纳税所得额=收入总额×应税所得率（15%） 或 应纳税所得额=成本费用支出额÷（1－应税所得率）×应税所得率（15%） 应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率 企业所得税适用税率25%，但符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 五、个人所得税及代扣代缴个人所得税 （一）个人独资企业、合伙企业、个体工商户的生产、经营所得分别按如下办法缴纳个人所得税： ①能正确核算应纳税所得额的业户，采取查账计征方法纳税，适用五级超额累进税率5%-35%。 ②账册不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定征收率的方法纳税。以全部营业收入依2%征收率计算缴纳。 （二）企业、经济组织和个体工商户支付给员工的工资、薪金以及支付给为其提供劳务的个人的报酬应依法代扣代缴个人所得税。 （具体扣缴规定详见个人所得