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明年三月房价分析陈曌 2011311413影响房价的最主要的因素有四：成本、利益、供需关系和政策调控。我的观点是明年三月房价不会有暴涨也不会有暴跌，会与现今的房地产呈现出相近的态势而内在却会有较大改善。下面我们逐一分析。在成本上，诸如土地、材料、人力，还有房产位置、环境、区域配套等微观因素。而现在经济泡沫严重的情况下，建房的各项成本仍旧会缓步提高,尤其是土地价格提高过快。不能否定,土地出让“招拍挂”和清理整顿土地市场对抑制腐败起了约定作用,但是却实实在在地推动了随后而来的房价的上涨。地价是制约房地产商过度无良牟利的一大屏障，但是如果地价过高，房价绝对低不下来。在商品房的所有成本当中,地价无疑是房价的晴雨表。而在中国土地属于国有的情况下,房价的涨跌就必然要受到政府作用力的影响。只要地价上涨,房价绝对上涨;只要地价下跌,房价就存在下跌的可能。有的人会说，即使地价降低，那么新开盘的楼盘将会参考周边地区的价格，从而只是有更大的牟利，而不会真正地降低房价。但是我认为只要政府加以严格的限制，地产商是无法这样肆无忌惮地牟利的。这些年来,增长过快的房价,导致了地价的大幅上涨,而地价的上涨又反过来拉动了房价上涨。政府在从地价增值中获益的同时,也为经济发展埋下了一定的危机。这几年的地价相对涨幅没有前几年明显，这样的放缓趋势不会对明年的房价埋下明显涨跌空间。房产的价格在除去必要的成本之外,就是房产商的利润，也是炒房团的经济利益。 在这样的不对等的市场交易关系中,市场对房价的涨跌几乎是无能为力的。 专家、学者的分析显然不能决定房价的涨跌。他们对房价涨跌的分析,既不能代表房产商的真实想法,也不可能真正代表消费者的根本利益。对于他们来讲,房产价格的涨跌仅仅是属于他们的研究范畴之内的一项课题。预测准确或错误都不会对他们的生活带来明显的影响,房产商就不一样，它们能直接决定房价的涨跌。在某种程度上,房产商能够决定他所建设的房产价格,而一旦某个地域内的房产商形成了某种潜在的价格联盟,那么该地区的房产价格就必然由这些房产商说了算。毕竟,追求利益最大化是一切非公益经济活动的出发点和归宿。与此同时,还有另外一个现实,即使房价再高,也不必担心无人购买,同时，即使房价维持在较低水平,依然有人无钱买房。因此,在这样的供求失衡或者脱节的前提下,无论是否承认房产泡沫的存在,都不能回避一个事实:房产价格被牢牢地掌握到了少数人的手里。在某种程度上,历年来一次次抬高的房价已经让房产商之间形成了一个相对稳定的价格同盟,谁都不愿第一个降价。 而事实也正是如此,在专家抛出“加息将平抑增长过快的房价”这一论断之后,就有开发商预言:房价即将上涨10%。房价到底涨与不涨,还有待观察,但开发商抛出这样的信号,无疑是别有用心的。据此看来,真正决定商品房价格的因素就只有两个,一个是房产商,另一个是政府。但一个良性发展的产业既离不开政府的宏观调控,也要还市场以真正的作用力。开发商的借势“炒作”。房地产开发商是最希望房子价格高的一方，只要房价上涨的速度超过成本上涨的速度，超过的部分就是开发商的利润。因此开发商总是在试图摸高。而现阶段，大部分购房者持金而不动，开发商的日子并不好过，但是相对前段时间还是有明显回暖趋势的，但是，房价的大起大落是基本无望了。这样两边僵持的态势暂时还近期还是无法缓解的。因此，明年三月完全不具大起大跌的条件。供需关系主要受城市化程度，人口变动趋势、货币、税收、财政、土地和城市规划等影响。而市场发挥作用的重要表现形式,就在于买卖双方通过地位对等的交易行为,完成对商品价格的调节。 但在商品房交易中的买方似乎从来就没有讨价还价的余地。国民经济持续快速发展,人民生活水平提高。供应关系的提高主要是土地存量房屋存量上升，人们都捏着现金静观房价变化，伺机而动。另一方面，房企因开发减少而依然持有之前的现金，这样，资金链非常稳定。由于受到经济萧条的冲击，房企数量下降，相对来说，剩下的就是较为优质的房企，符合优胜劣汰的基本自然准则。至于需求，主要是指CPI与通货膨胀率、居民收入水平、资本市场的冷热与外部资金流入、家庭规模的变化、二手房市场的成熟程度。根据经济学的理论,当商品供不应求时价格就会超过价值。香港的城市化与房地产，除了需要财富本身的支撑，更需要当地经济结构、发展程度与之相适应。普通商品房能否真的有效供给。这一点虽然不能短期内影响房价，但至少可以从未来房价预期上影响今年的房价，如果今年的大量土地推向市场，必将对未来几年的房地产价格产生深远影响，还有，一旦政府大量推地，土地价格必将有所回调，如去年的地王频出现象将得到有效遏制，一旦地王普现得现象得以控制，关于未来更高房价的预期就此破裂，如此，必将影响投资投机乃至首次置业客户的购买冲动，这样即使短期内供给严重不足，也不会把房价再次推高，至少是使得房价上