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集体土地征收补偿标准及估价技术路线的探讨 摘要：土地是人类生产和存在的源泉。集体土地是农村价值最集中的资源，是广大农民利益实现的最重要的载体。集体土地的征收给集体和个人合法权益带来严重的损失，土地征收补偿弥补了这种损失。土地征收补偿制度体现了集体和个人合法权益对国家强制权力的制约，体现了土地财产权利与土地征收权力的均衡。由于土地征收补偿制度具有较强的政策性与技术性，理论界尚未对其作深入系统的研究。特别是今年来，城市拆迁评估经常遇到一些城郊结合部的集体土地房屋估价对象，因此，展开对我国土地征收补偿标准及其估价技术路线的探讨，具有非常重要的理论与现实意义。 关键词：集体土地征收 合理补偿 估价技术路线 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第四条明文规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 第四十二条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”由此可以看出土地征收“是指国家在一定条件下，对本具有不可侵性的个人、集体土地所有权加以强制剥夺的情形。”它是宪法授予政府的一项特殊权力，不以集体土地所有权人的同意为条件，只要符合宪法和有关法律规定，政府就可以取得被征收的土地。从土地征收特征上看，强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。这种强制性地改变他人土地所有权的行为是以被征地者获得公平补偿为前提的。 土地征收补偿指国家征收土地时依法定的范围、标准和程序给予土地征收相对人一定货币、实物或其他替代物以弥补损失的行为。 一、土地增值的归属 土地征收并出让的过程中土地价值明显上升，那么土地增值利益的归属究竟如何界定，即该土地使用权收益应补偿给谁，这是土地征收补偿标准的确定必须先行解决的问题。 有学者主张土地征收过程中的增值必须实行“涨价归公”原则。并认为，我国土地征收不仅是一个土地产权发生转移的过程，也是一个土地用途由农业利用转变为非农开发的过程，它会带来被征收土地资产的巨额增值。这种土地用途变化产生的土地增值，和原来土地所有者、使用者的投资与劳动没有任何关系，是土地利用规划或城市规划用途管制的结果。“土地的这种增值，是一种用途变换性增值，其投资来源于国家和整个社会，因而这种增值所体现的收益，自然而然的应当回归于国家和社会。” 在全国政协经济组的小组讨论上，著名经济学家吴敬琏就表示：“城市化过程并不是房主自己创造的价值，因此城市拆迁补偿不应按市场价进行。”这一论调一时曾引起社会舆论轰动。当然，也有学者不同意此观点，认为“这一观点忽略了农地之主对土地增值有一项重要贡献，那就是‘放弃’农地的使用权。放弃一项权利，要付出代价，必须通过产权加以合理界定和补偿。”所以，涨价不归公才是商品市场中的普遍现象，价格的变动及其利益分享应由产权来决定。按照交易各方觉得“值得”的原则成交，资源配置才有效率。 笔者认为，土地征收并出让的增值不能全归国家，应由贡献者按比例分享。根据地租理论，级差地租可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ形成的原因之一是土地位置和土地质量的差异，级差地租Ⅱ是由在同一块土地上连续投资的劳动生产率的差异造成的。具体到土地征收过程中，级差地租Ⅰ应归土地所有者所有，级差地租Ⅱ应由土地所有者和征地者共同所有。因此，在增值部分的分配上应考虑被征地者的利益。当然，土地增殖全由被征收人享有也不合理。土地征收过程中土地增值很大程度上是由政府开发建设带来的，政府须投入大量的资金进行基础设施建设，因此，政府应享有一部分土地增值。在获取方式上，政府可以通过开征土地增值税分享此部分的份额，“而不应依据‘土地涨价归公’理论，事先否定通过产权界定和市场交易来配置土地资源的基本原则。”但我国目前尚无计算土地征收后土地增值的法律依据和详细规则。农村集体所有土地的增值税，可参照《土地增值税暂行条例实施细则》计算，最好是根据农村集体所有土地增值的特殊性，由国家另行制定农村集体所有土地增值税条例。 二、土地征收补偿的估价方法 在房地产估价中，估价方法即为估价技术路线，技术路线体现估价的思路和设计过程。房地产估价的技术路线“是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。”确定土地征收补偿估价的技术路线首先要解决的基本事项包括估价对象、估价目的、