物业管理法规案例分析-样例doc.DOC

物业管理法规案例分析下载-样例.doc 目 录 认识篇 物业管理中的法律关系 纠纷的成因及常见类型 如何面对物业纠纷 处理客户投诉的基本思路 如何对待业主的无理投诉 物业管理人员的沟通行为法则 住户投诉处理标准作业程序 业户投诉的立项和销项规定 认识篇 第一单元 日常管理 业主提出不合理装修要求怎么办 部分业主要随意封闭阳台怎么办 业主不愿配合公共部位维修怎么办 开业典礼影响办公环境怎么办 住户对维修料具提出质疑怎么办 信件误退投诉 第二单元 工程管理 电梯坠落伤人要求赔偿怎么办 污水管道返水怎么办 业主家中地板渗水怎么办 设备能耗过大怎么办 擅自修改承重柱拥护投诉怎么办 楼房脱落水泥块砸死住户怎么办 第三单元 安全服务 业主住房被盗，物业公司应否赔偿 酗酒后的访客自伤怎么办 业主请来的装修人员要强行闯入怎么办 消防栓为何喷不出水 提供停车位客户轿车丢失怎么办 保安人员“监守自盗”怎么办 第四单元 财务服务 房子没住，交不交管理费 住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用 业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办 租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴 物业管理财务费是否要保密 收维修基金并非乱收费 第五单元 综合事务 未交物业服务费的业主能不能当业委会委员 全体业主反对物业管理公约怎么办 业主通过网络自发成立业主委员会怎么办 保安为救业主跌伤怎么办 楼前绿地变成私家植物园怎么办 业主健身扰民怎么办 思考篇 车辆破损进入车场后推卸责任怎么办 开发商遗留问题业主归结到物业管理身上怎么办 业主家中遇害物业物业管理公司应否承担责任 物业管理费谁说了算 纠正违章装修僵持不下怎么办 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办 乱停车的访客蛮不讲理怎么办 业主以自行车丢失为由拒交物业费怎么办 物业管理人员入室引起的误会怎么办 业主有了成见怎么办 业主要求供暖，业主委员会应该听谁的 紧急情况，物业管理人员是否有权破门而入 住户遭抢物业管理有无责任 物业管理应如何进行人员配置 业主委员会这样做对吗 业主执意乱装空调怎么办 业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔 小区的围墙物业管理公司能拆除吗 设备功率过剩怎么办 小区车库成了“酒窖” 转让商铺忘了公约 原业主照付物业费 ATM取款机忘锁门怎么办 楼顶变私家花园怎么办 有人逗留损毁绿地怎么办 租户乱抛脏物怎么办 推拖清理装修垃圾怎么办 有人乱派招贴怎么办商铺业主与顾客发生冲突怎么办 业主强占他人车位怎么办 访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办 认 识 篇 物业管理中的法律关系 开发商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任等造成的。 要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了法律关系，才能够处理好物业管理各方面的关系。物业管理工作中法律关系的主体主要有开发商、物业管理公司、业主（房屋产权所有人）、承租人（使用人）和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。 1．开发商 开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了房屋产权所有人。对于一处新的开发项目，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建项目的管理工作。有时开发商也自己充当项目物业管理的角色。不论开发商是自己来管理或是委托其他物业管理公司来管理新建项目物业，都是在为房屋产权所有人或使用人提供服务。新建项目完工交付后，由于发生了产权交易行为，开发商的角色变了，由原先对物业的拥有，变为对物业的部分不拥有或完全不拥有。开发商先期委托物业管理公司管理新建项目或自己自行管理项目的行为只能是一种临时的安排。因为在新建项目初期，房屋产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。开发商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的项目管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对新建项目的作用逐渐退居二线。 这一阶段，开发商如直接聘请管理公司，应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2．业主（房屋产权所有人） 由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所