扬州：影响房地产市场的因素分析.ppt

影响房地产市场的因素分析 中国社会科学院金融研究所 房地产金融研究中心副主任 尹中立 (2009年2月扬州) 演讲目录 一、影响房地产的因素分析 二、房地产市场的未来趋势 三、房地产政策分析 研究中国房地产市场的两个难题 数据: 1.房价的统计方法和程序都有问题 2.房地产的GDP统计问题(美国为15%,我国为5%) 历史: 典型的周期性行业(图) 目前是第一轮房地产周期波动 Ⅰ.影响中国房地产的主要因素 住房制度改革 城市化进程 人口结构变化 汇率因素 银行改革 财政税收体制 消费观点：儒家文化的“家”的观点 美国次贷危机的影响 股票市场的影响 1、住房制度改革对房地产市场的影响 我国住房制度改革的三个阶段 1994年:《关于深化城镇住房制度改革的决定》 ▲提出了住房商品化改革方向 ▲全面推行住房公积金制度 1998年:《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》(23号文件) ▲住房分配货币化,停止实物分配 ▲三层次住房供应体系 ▲将房地产建设成为支柱产业,大力发展住房金融 2007年:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件) ▲全面推行住房保障制度 1、住房制度改革对房地产市场的影响 1998年为什么要搞住房制度改革?(王石的故事) 使中国的住房制度由高度福利化迅速转变为高度市场化，个人成为房地产市场的主要购买者（见下图），刺激了房地产市场的发展； 住房金融的管制放开，刺激的住房需求，自1998年之后，中国的住房抵押贷款呈现爆炸式增长，贷款余额从1998年的400多亿元增加到3万多亿元（见下表） 王石的故事 “不知道朱总理怎么看住宅市场？”片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”“不能。”“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”“不能。”“消费信贷放开，还不行？”感觉到总理如此认真，我字斟句酌：“两年内不行。”“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”总理斩钉截铁。“既然总理说行，就一定能行。”全场笑声。　 王石的故事 　“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”我当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不给我发工资，我也感到非常荣幸！” .聘请顾问的事，我以为只是说说. 过了两个月，建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院有关部门来人，约我去北京参加有关内部小范围研讨会。1998年4月，人行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，标志着“适度从紧的货币政策”终于向住宅产业网开一面。 住房制度改革使个人购房的比例迅速增加 我国房地产开发贷款与按揭贷款增长情况 房改对中国经济的影响深远 房改使土地作为生产要素参与社会财富的再分配,导致收入分配格局发生很大变化:企业和政府占有的财富比例迅速增加,而居民储蓄占比下降,结果是消费不足,经济对出口的依赖程度增加,经济失衡加剧 房改对居民的影响:城市居民的住房消费发生了根本性的变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加(下图)。 我国各部门储蓄率及其比重（%） 投资占比越来越高,内需不足 国外住房制度的演变对中国的借鉴 现代住房制度的由来 英国工业革命及后来的城市化、工业化导致90%城市居民没有资金的住房； 1915年出台《租金上涨和抵押贷款法》，开启了政府干预住房市场的先河； 30年代的大萧条使美国政府通过建造大量住宅刺激经济，现代住房制度开始深入美国的政制与经济领域, 《住宅法》正式颁布 二次世界大战使欧洲及日本住房大量损毁，战后出现严重的住房紧张，各国政府被迫建造大量住房，并在住房金融方面有新的进步。 英国新建住房情况 各国保障性住房占住房总量的比重 我国住房制度的未来趋势: 24号文件 11月份出台的10条刺激内需政策 完善与住房保障制度有关的法律体系,尽快出台《住宅法》; 2、城市化：中国城市人口每年增加1个百分点，高速增长，而且该进程将继续下去 城市化的一般规律:诺瑟姆曲线 不同阶段的房价表现 在城市化水平达到50%以前,主要以农村人口进入城市为主,各城市的房价涨幅差异不大; 城市化率超过50%后,人口流动以小城市向大城市集中为主,大城市房价涨幅超过小城市; 超过70%以后,出现城市郊区化现象,大城市郊区的房价表现优异 中国的特殊问题 中国的城市化会不会和国外一样? 城市化进程会不会暂时停止或倒退? 3、人口结构对地产的影响：婴儿潮人口在各个主要历史时期所处的位置（岁数） 美国的案例 据统计