第a四章房地产评估真题整理.docVIP

第四章真题整理 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.不是由政府决定的土地价格是（ ） A.基准地价 B.标定地价 C.土地使用权出让底价 D.转让价格 2.土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ） A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 3.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ） A.100/120 B.80/100 C.120/100 D.100/80 4.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（ ） A.建筑物用途合理 B.建筑物使用强度合理 C.建筑物具有客观收益 D.建筑物使用状态合理 5.建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失是( ) A.建筑物的一种实体性贬值B.建筑物的一种经济性贬值 .建筑物的一种功能性贬值D.一种土地的功能性贬值 .如建筑物的综合造价为2600,000元，前期费用及其他费用为综合造价的10％，建设周期为2年，假设该项工程的资金为均衡投入，现行l～3年期贷款利率6.30％，则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于( ) A.18.02万元B.32.76万元 C.34.40万元D.36.04万元 .导致土地价格具有明显的区域性的原因是( ) A.土地的稀缺性B.土地用途的多样性 C.土地空间位置的固定性D.土地的可垄断性 .有一宗地，面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／m2，则( ) A.1000元／m2B.1500元／m2 C.2100元／m2D.2800元／m2 .下列可以发生房地产转让行为的情形是( ) A.以出让方式取得土地使用权但未按转让合同约定支付全部土地出让金 B.成片开发土地已形成工业用地或其他建设用地条件 C.司法机关依法裁定限制土地权利 D.共有土地未经其他共有人书面同意转让 、农村宅基地、留地、留山等属于（ ） A、国家所有 B、农户所有C、集体所有 D、乡镇企业所有 、用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少（ ） A、1个 B、2个C、3个 D、5个 .基准地价是( ) A.一个区域性的平均地价B.各类用地的平均地价 C.具体宗地在一定年限内的价格D.政府评估的土地使用权价格 E.单位土地面积的地价 .在企业资产重组与改制中，根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评 估后的土地资产处置方式有( ) A.企业依法办理出让手续，取得土地使用权B.租赁国有土地 C.国家以土地使用权作价出资(入股)D.转让 E.授权经营 、在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ ） A、行政因素 B、社会因素 C、区域因素 D、个别因素 E、经济因素 0 1.7 0 0 50年 A 5150 2005年2月 0 1.6 0 -1% 45年 B 6700 2005年8月 0 1.9 +2% 0 50年 C 5550 2005年12月 -2% 1.6 0 -1% 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 2.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。 要求： 试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整） 3．待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。 要求： （1）估算该建筑物的重置成本； （2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50