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创新模式，破解保障性住房融资难题王新雪/基础设施融资部（我国的保障房建设从1998年福利分房结束后正式推进，但长久以来建设缓慢。“十一五”期间建设工程呈现加速跑的趋势，2010年我国保障房开工590万套，实际建成370万套。2011年2月，中央确定1000万套保障房建设任务，资金是保障。本文通过结合国内外经验，阐述分析保障房建设融资现状，通过建立多元化的资金共给体系来破解保障性住房融资难题。）【正文】 （字数：4235）一、保障性住房的分类在中国，“保障性住房”包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。各个城市自行制定保障性住房标准。保障性住房大致可分为四类：1、经济适用房单位面积限制在一定面积以内，并且按低于市场的价格出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租他们的住房。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。开发商的利润率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利润率一般为15%至20%。2、廉租房归政府所有，以较低的租金出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地方政府预算，来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有，不可出售。3、限价房政府最近推出的一个住房救助项目，主要面向城市中等收入家庭，其单位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。和经济适用房项目一样，买方须达到预定的标准，并须遵守类似的转售限制条件。4、棚户区安置房棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体。中国大部分的棚户区位于城区。在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价房或者经济补偿。为加快保障性住房的建设，中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。北京和上海等一线城市均已颁布政策，要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京则由15%提高到30%。二、国内保障房建设需求及形势2010年5月，中国住房和城乡建设部与全国各地方政府签订协议，以在2010年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房和廉租房)。另外，将兴建280万套临时安置房。国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一总目标，2010年8月21日，国务院副总理李克强在讲话中也强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者进一步计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。由于城市生活条件极其不平等(并在近期中国房地产市场的繁荣中加剧)，保障性住房已上升为中国首要的社会问题。中国一线城市的购房成本是主要城市平均家庭收入水平的11～12倍，而纽约和伦敦则约为7倍。尽管全国的总体水平并不高，但决策者仍留意快速的城市化迁移以及能为民工、毕业生和其他低收入购房者提供的保障性住房有限的问题。香港和新加坡等邻近商业中心的购房成本相对于家庭收入的比率也升至12倍，但它们推行的公共住房计划分别覆盖各自人口总数的47.5%和80%以上。2000年至2009年期间，经济适用房(按低于市场价格出售的保障性住房)的投资金额占住房投资总额的比例由14.2%跌至仅4.4%。2010年前7个月，由于商品房投资大幅回升，该比例进一步降至3.1%。若假设中国低至中低收入家庭符合资格购买特定形式的保障性住房，目前约需7700万套保障性住房。然而，中国现有的保障性住房库存估计约为1300万套。在所有其他因素保持不变的情况下，即使政府达成并继续在未来10年每年建造约600万套保障性住房的目标，在下个10年结束时，中国仍面临保障性住房短缺的问题。因此，保障性住房建设活动的势头显然会继续加大，而部分开发商将会把在该行业尚处于初步发展阶段时进入作为当务之急。三、国外成熟融资模式1、政府财政拨款财政拨款包括中央和地方两级财政拨款。即在财政预算中，确定一定比例份额用于建设保障性住房和租金补贴。虽然融资模式出现多样化趋势，但财政拨款已成为保障性住房的常态固定资金来源，也成为政府调控保障性住房建设规模的重要手段。例如新加坡政府就为其建设发展局（专门负责组屋，即保障性住房的建设和租售的部门）提供超过20年的长期贷款；而且政府每年都从财政预算中给建设发展局安排一笔补贴。英国政府扶持非赢利组织兴建的可支付住房和对低收入者的租金补贴，一直保持在政府财政支出的5%左右。2、地方政府发行债券地方政府在提供地方公共产品，尤其是准公共产品时一般主要依靠税收、准公共产品的规费收入。若这些资金不能满足需要，地方政府就必须通过其