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《翡翠山湖认购活动调查总结》翡翠山湖位于印山十里街办，城市东移政务新区。形象定位：“引领城市精神”的“新区中心38万方生态宜居城”“最大规模臻品高档社区” 产品与规模等与我项目接近，其市场表现，值得参鉴。11月25日，翡翠山湖正式对外公布价格启动认购，名曰“内部认购”照其让客户收钱并确定房源的性质看，与开盘无异。首批推出8栋共计244套房源，详情如下：图1翡翠山湖首批房源位置示意图翡翠湖　　7#8#　15#　　6#　14#　　5#　　　3#4#　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图 2翡翠山湖价格分布调查表栋号层数单元户数房源面积价格区间均价顶层跃式3#6+1324863308-3748350024504#6+1324863308-3748350025005#17+12601242548-2954275027346#11+1466+22117；1292978-3308315027947#11+1110+10135；1573087-3357320027478#11+1110+10135；1573110-34403250287814#342+2239；223533315#342+2239；2235888总计　　244套　　　　以上产品涵盖了别墅、多层、小高层和高层，类型丰富且均匀，概有市场试水的意图在内。从户型上看，两房、三房、四房，配比为：2﹕7﹕1。均为一梯两户设计。关于公摊，以135.5㎡住宅为例，其公摊面积19.5㎡。折算得房率86%。功能间面积设计较为理想，布局一般。价格分布规律基本为，多层均价3500元/㎡，层差和景观差达到260元以上，顶楼跃层为最低价；小高层均价3200元/㎡，以6#楼为例：层差17元，户型差130元；高层均价2750元/㎡，5#楼景观差50元。认购活动之前，翡翠山湖进行了2个月的100元VIP卡办理过程，25日内容为启动价格公布、VIP1000元升级房源。活动优惠：普通住宅交1000抵10000；200㎡以上户型1000抵20000；别墅1000抵50000；另活动七天内成功升级的客户可参与元月份的抽奖活动。认购当天小雨，9点活动开始，翡翠山湖售楼部门口组织方安排了雨棚和凳子，分作内外场。内场咨询接待，外场等待。内外工作人员16人左右。8点半组织方发放号票，客户凭号进入售楼部看价格。高峰期人流量大约70人，接近11点钟人流较少，置业顾问开始给未来的办卡客户打电话。截至下午4点，公示板显示定房数量75套，不排除部分销控房源在内。占本次推盘数量的30%。本活动将持续到12月3号。观其成效，作为大体量楼盘小步快推的惯性策略来看，当天认购（性质多半可以视作开盘）不能达成预期，成功与否取决于未来几日的成果推进如何；标准应为70%以上的销售量观其流程：6月25日售楼部开放7月广场外展一个月8月中商外展一个月9月30日（中秋）售100元VIP会员卡11月25日升级至1000元铂金卡并选定房源12月3日前转20000元大定，待后签约。1、其前期推广渠道丰富，节奏紧凑；后期认筹解筹过程过于简单，失去了部分可以把握的人气和挤压成交的几率，层层筛选的过程也成了资源层层流失的过程，人气越来越少，结果大打折扣。有策略上的失误。2、现场受条件限制和准备原因，外场布置过于简单，加上外场人员配备不力，未能做好客户引导和秩序维护，导致客户群体冲击造成一定时间内的场面失控，也导致后续引发的一些细节的把握缺失。如：现场内外随意拍照，内部文件乱放，现场表现忙乱无章。使前期努力积淀的市场形象造成了折损。观市场反应：全天预计来访客户百人左右， 加上日后7天，预计活动期来访总量可达到200人~250人之间；按照规则，成功升级铂金卡的客户在12月3日以前必须追加定金至2万元整，否则视为放弃房源，1000元不退。截至活动第二天下午，据翡翠山湖工作人员的介绍，已成功升级并选定房源的客户已突破100户，大定情况不明，一般情况下工作团队会在活动的最后期限迎来大定签单潮。 预计活动期内，该批房源的销售率最高达到40%左右；因为客户抽奖安排在元月份，可以估计到后续有可能还有开盘动作，加上之后的强销期，首批房源圆满销售也不无可能另外，在现场人数不多（70人左右）情况下，竟然出现了冲挤时失控的现象，说明客户的紧张情绪一定程度上还是有的，也印证了平日的调查，这个市场对房地产的向好趋势认知比较清晰，受负面舆论影响较少。 天湖马德里项目部 2012年11月27日下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄