罗源县房地返产投资分析.docVIP

罗源县房地产投资分析报告 目录 前言 项目概况 罗源概况 罗源社会现状和经济形态对房地产的影响 罗源县城发展规划及“打造罗源湾”对房地产的影响 罗源投资消费观念对房地产的影响 罗源房地产业现状及趋势 宏观经济政策的影响 项目分析 项目建议 一前言 2009年，中国房地产市场突飞猛进，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。2009年年底，为遏制部分城市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策已由“宽松”转为“调控”。 2009年，福州全年销售近47000套，面积突破500万立方，比增达163.08%，各项指标均创历史新高。到2010年全市平均价格已攀升至每平米10000元以上，房价的增幅远超出经济增长速度和收入增长速度。横览全国70个大中城市，福州的房地产成交均价居于排名中上位置，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州和厦门，高于天津、大连、沈阳、重庆等大部分城市。而这与福州对比其他二三线城市的总体经济规模、人口密度、产业基础以及辐射能力等并不能并驾齐驱。 然而即便在政策逐步从紧、土地出让价格快速上升、居民购房负担不断加大的背景下，福州城市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍然在进一步发展。如何评价福州市及所辖各县市的房地产投资机会，确定战略目标，对于企业经营以及防范风险有着重要意义。 二项目概况 用地规模：343亩 用地性质：商业住宅、别墅用地 建筑面积：约500000平方米 容积率：约2.5 地址：距离罗源县城约4公里 三罗源概况 罗源县位于福建东部沿海，与台湾、马祖隔海相望。全县幅员1187平方公里，辖6镇5乡193个村居，总人口25.5万，其中畲族人口占8.1%，为福建省畲族主要聚居区之一。丰富矿产资源。罗源西北部地区有着丰富的“两石”，全省农副产品海产品资源丰富种类繁多从1993年起，连续8年蝉联福建省经济发展“十佳县”。2008全年完成地区生产总值58.67亿元，比增17.3%；工业总产值94.91亿元，增长24.5%，其中规模以上工业产值62.58亿元，增长34.4%；农业总产值23.6亿元，增长5.2%；财政总收入完成3.31亿元，增长33.4%，其中地方级收入1.93亿元，增长29.3%；全社会固定资产投资额23.5亿元，增长59.5%；社会消费品零售额14.62亿元，增长16.6%；实际利用外资211万美元，增长16.14%；外贸自营出口总值2473万美元，增长10.75%；城镇居民人均可支配收入11551元，增长17.1%；农民人均纯收入5214元，增长12.0%。罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，距马祖岛38海里、基隆港146海里、上海405海里、香港435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一；有近10万亩土地储量可供成片开发港区工业建设。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104国道、同三高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，福州市区65公里，距温州200多公里。沿海大动脉温福铁路正加紧建设，将于2008年建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。 四、罗源现状及经济形态对房地产的影响 （一）罗源现状和经济形态的特点 1、人口基数小，自然增长率高。2、总体经济规模在沿海县城中偏小，增幅较快。县域经济总量偏小，经济基础相对薄弱综合经济实力和区域竞争力。从产业结构上看，第一产业比重偏高，但农业基础薄弱，农业产业化进展缓慢，第二产业素质不高，产业支柱不明显，第三产业不够活跃，比重明显偏低，制约县经济。民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型企业少，规模小，（表）2009年罗源全县生产总值 （2009年1-12月）　　　　? 单位：亿元 ?指 标 名 称 1-12月 累计增长　　 (%) 一、全市生产总值 2524.28 12.8 三、在全市生产总值中 　 　 　　? 福清市 435.47 9.9 　　? 长乐市 265.42 12.8 　　? 闽侯县 160.35 18.4 　　? 连江县 153.83 12.0 　　? 罗源县 82.74 17.2 　　? 闽清县 76.50 10.8 　　? 永泰县 51.20 11.7