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关于在靖江成立房地产开发企业的市场调研报告 靖江的区域优势 靖江市位于江苏省中南部苏中平原的最南端，处在沪宁长江水道的中心点，是上海都市圈的组成部分。面积673平方公里，辖9个镇，人口66.5万人。在长江“龙头”、国际大都市上海的带动下，靖江因优越的区位条件、优厚的经济基础、优良的投资环境和良好的发展前景，被越来越多的中外客商青睐和关注，成为长江“龙颈”上的一颗璀璨明珠。“扬子江畔开发热土，长三角上璀璨明珠”的靖江市三面环江，沿江岸线52.3公里，物产丰富，人杰地灵。 　　靖江临江襟海，是长江下游重要的交通枢纽。京沪、同三、宁通高速公路和新长铁路均在靖江交汇，上海、南京等中国东部重要的国际航空港距靖江仅一个半小时左右行程。靖江在中国长江三角洲经济区中显现出愈益重要的作用。 　　靖江是国务院最早批准的沿海开放城市之一。1993年和2001年两度被评为全国综合实力百强县(市)，1995年进入全国首批80家小康县(市)行列。2001年进入中国最发达100县(市)行列，列第65位。目前已连续10年进入全国百强县行列，为苏中一流强市。江苏省管县之一。 　　2010年，中国城市发展研究会发布2009中国县级市城市化率排行榜，靖江以52.5%的城市化率居全省县级市第三名，仅次于宜兴市和昆山市，超过排名第八的江阴市。目前全市总人口664697人，其中非农业人口345951人。 　　靖江，是开放开发意识超前的城市。靖江被国务院列为对外开放地区并加入苏锡常火炬带，成为上海浦东开发区和苏锡常火炬带向苏北辐射、延伸的重要“桥头堡”。靖江市地处江苏省苏中平原南端，东南西三面临江，隔江与张家港、江阴、武进等市区相望，东北至西北与如皋、泰兴两市毗连。房地产市场量高价升。全市房地产累计投资30.93亿元，同比增长45.3%。施工各类房屋面积243.24万平方米，同比增长60.8%，其中住宅施工面积196.16万平米，增长60.2%；销售各类房面积87.90万平方米，增长30.5%，其中住宅销售80.02万平方米，增长45.7%；实现商品房销售额50.10亿元，增长49.6%，其中住宅销售额43.85亿元,增长83.2%。、商业地产企业的界定与发展现状??? 商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。如香港太古2008年租金收入占总营业收入比重达到86％，香港和黄和新鸿基这一指标均超过30％。??? 商业地产的获利方式决定了租金是商业地产企业的最主要收入来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的主要模式。商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。商业地产分析 我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如上海的环球金融中心等。而目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大，这主要是基于以下三点原因。．商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业??? 房地产行业的收益来源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益，这样做的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如珠江地产全面启动进军商业地产发展战略；陆家嘴集团提出主营业务转型于持有物业；富力地产在北京开发cBD商业长廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比例等。2.2．商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势 ?? 近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进行装