《广西房地产发展分析报告》.docVIP

《广西房地产发展分析报告》 邬文康一脸自信，眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长，多年房地产企业领导工作的历炼，让人一接触就能感受到一股务实，奋发的朝气。 邬文康文质彬彬，一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、《广西经济》杂志名誉社长，他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利，更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升，那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱，主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究；于是，他激扬文字，有了《新经济下企业模式的十大特征》《试论股份制企业董事、监事、经理三者关系》等几十篇著述。于是，我们的采访自然而然地由具体到抽象，从特殊到一般，随表象入本质，在邬文康的理念和论辨中徜徉---- 　回眸和前瞻 记者：今年6月，在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上，您作了一个很好的报告，很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了，证明您对形势的这一判断是及时和 准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析？ 邬文康：也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知，我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起，才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是，这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”，忽而“柳暗花明”，忽而“山雨欲来”，忽如“一夜春风”，磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄，也造成了一大批失败的鬼雄，他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来，可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看，这一路来发展的行为历程： 第一代发展商，出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。这一代发展商的主要行为表现是建房。 　第二代发展商，出现于20世纪90年代初。当时，由于改革开放的需要，出现了一批土地开发的热点城市，此时，正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地。由于当时市场化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为。对土地的炒作热历来有两种看法。一是看到了它的恶果，它浮躁，它贪婪，它往往同腐败相牵连，它造成了房地产泡沫，它使一些发展商从天上跌到地狱。二是看到了它作为市场经济发始阶段的必经的一段曲折。尽管付出的代价是惨重的，但它毕竟把房地产大步推向了市场。 第三代发展商，出现于20世纪90年代中期至后期。在这个阶段，东南亚正面临危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。时势让这一代发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活房地产存量，如何打开新的局面。因此，这个时期出现了主题房产、概念房产。这一代发展商的主要行为表现是做概念。 第四代发展商出现于20世纪末至21世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这两件大事对中国经济产生了巨大的影响。中国的房地产在内需刺激消费的形势下开始了新一轮启动。他们开始注重对消费群体的研究，有选择地引入国际房地产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，形成了新房地产动动浪潮。这一代发展商的主要行为表现是创品牌。 记者：您描述的发展商的行为历程告诉我们，中国房地产在十多年里走过了二大阶段：一是在摸索中向房地产市场迈步，二是经历了诸多挫折开始走向成熟。尽管仅仅是开始走向，但这是比较稳健的一步。 邬文康：对。以与国际潮相一致、与国内市场相契合的新思潮新理念新模式和新行为为特征的新房地产运动正是迈向成熟的起步。这一起步非同凡响，是中国房地产业崭新局面的开端。因此称它为“新房地产运动”是恰如其分的。无论从经济全球化和社会主义市场经济哪个角度看，它的意义怎么估量也不为过。 解读新房地产运动 记者：新房地产运动显然区别于以往房地产运行的轨迹，关键是二个“新”字。一是中国加入了WTO，意味着纳入了经济全球进程，深刻影响了中国经济和社会的发展，这是形势之新。二是新形势下中国房地产运动表现出的新特点，标志着一种新质的飞跃