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项目开发节奏分析建议 一．项目开发节奏设定依据分析 （一）国内房地产开发模式种类及基本特征 种 类 基 本 特 征 独立一次性到位开发 由单一房地产发展商独家投资，整个项目同时动工、统一发售，到时一次性交付使用。 独立分期分区段滚动开发 由单一房地产发展商独家投资，分期分区段开工，开发一处，销售一处，完工一处，受益一处，流动开发。 注：分期分区段开发包括部分景观、公建项目先行，也包括整体规划先行，然后分期分区段开发实施。 联合一次性到位开发 由多家房地产发展商共同投资，整个项目同时动工，统一发售或分别发售，同时交付使用。 注：一般是统一整体规划 联合分期分区滚动开发 由多家房地产发展商分别投资，分期分区段先后施工，分开销售，分别受益，发售与交楼时间不统一。 注：即可做统一整体规划，也可分别独立规划。 （二）贵阳市房地产开发模式现状及趋势分析 1．现状 （1） 联合分期分区滚动开发与独立分期分区滚动开发构成贵阳市房地产开发模式的主流。尤其是具有一定规模的大项目，如兴隆城市花园、香江花园、中海城市花园、全林国际广场、常青藤花园、景滕堡、鸿基都市花园等； （2） 独立一次性到位的开发较多为单栋高层或小规模项目，如：钻石广场、东方大厦、名仕花园、华中商住楼、紫林商住楼、奔马商住楼等； （3）有极个别中等规模的项目采用独立一次性到位开发模式，如：富水花园，这主要是由项目自自身特点、自身经营理念与实力所决定。 2．发展趋势 目前，贵阳市的房地产开发模式已向联合报批（由土地拥有方与开发商共同报建）、独立操作、分期建设模式转移，这主要是由于从2001年3月份，市政府下达的文件，市区内停止征地所促成的。 随着南湖新区与金阳新区的起动，市政府的基建项目重心偏移，市区内土地停止征拨，使得市区商品住宅开发处于缓慢增长状态，随着住房体制改革的深入，发展商实力与经验增长，这种联建（联合报建、独立开发）模式已成为必然的趋势。 二．项目开发节奏设定分析 根据开发商的背景及兆阳项目特征，可以排除联合开发模式和独立一次性到位开发模式，于此只就独立分期开发展开讨论，而就开发节奏而言，视开发商的资金及市场发展动态而定，以下两种开发节奏可供参考。 （一）首期少量开发 相关支持因素 1．地块成熟度因素 大营坡片区房地产开发在未来几年中将是市场的重头戏之一。当前而言，生活便捷度、消费认同度和市场需求关系尚处相对不利的状况，而消费观念的引导和市场培育又往往不可能一蹴而就。 2．产品自然弹性因素 从策划角度看，现已报批的总规仍有局部尚需调整与完善，而且，边开发边修规可以更好地使产品迎合市场的需求，增加产品自然弹性度。 3．市场年均消化量、需求量、供给量因素 2001年，贵阳市年均住宅消化量在100万㎡左右，而新开工面积就已达274万㎡，市场供给量达700万㎡，市场已明显呈现出供大于求的现象； 而就单个项目而言，特别是大规模项目，开盘期销售量能超过一期施工量的60%，可谓是良好的业绩，前期少量开发，可根据市场的反馈信息，调整销售方案，做到有的放矢。 4．开发成本及价格发展因素 前期开发量少，资金投放量低，便于开发商在各方面的管理；在价格方面，销售单位少，价格面窄，后期可调整空间幅度较大。 （二）前期开发量较大（可达到一期总共的60%） 1．产品自身硬件因素 兆阳小区的规划理念、物管理念、营销理念近两年内在区域市场仍具较强竞争力。 2．发展商实力与品牌号召力 前期大量开发，可提高开发商的信誉度及品牌号召力，对销售工作可创造一定的利好性，同时，也为后期开发及销售树立良好的口碑。 3．竞争态势因素 今明两年，大营坡地区将陆续有两个项目上马，给本已激烈的市场再加一把火，使大营坡地区竞争进入白热化阶段，前期的大量开发，将形成先入为主的格局，争取尽可能大（多）的销售份额。 三．相关建议 首期开发多与少各有利弊，就归结于一个权衡问题。 结合市场调研结果及项目建筑规划特征，运用敝司丰富的操盘经验，现提出以下建议： 1．首期适量开发 首期开发项目可销售总量的20%及回迁房部分，另外，部分景观与公建设施同步施工，以投石问路的形式先拭探市场，再根据市场反馈信息对后期开发做出针对性调整，有利于总体销售节奏的控制，预留项目较大升值空间，且可一定程度降低首期开发资金投入，规避推出量过大、价格面过宽而引起的销售失控与消费的盲目性。 2．建议一期开发入口处两栋（2抬5）多层与回迁房部分 入口处两栋与筑新路相连，是做前期形象的绝好区段，可以向市场充分展示该项目的优势，同时，使会所与内部分建部分可先行，利用裙房修建后期售楼处。 另外，回迁房部分的修建，不但可以建立良好的口碑，而且可以节省过