关于探索“房权换股权”构建农民增收机制的思考(初稿).docVIP

关于探索“房权换股权”构建农民增收机制的思考 随着城镇化、工业化进程加快，我县失地农民逐年递增，如何切实保障失地农民利益，关系到农民的持续增收和社会的和谐稳定，这是当前和今后一个时期我们必须审慎思考的一个重大课题。江苏省无锡市新区新安街道抓住经济社会转型发展机遇，大胆创建富民物业股份合作社，积极探索“房权换股权”安置办法，有效地缓解了土地、资金等重大要素制约，较好地解决了失地农民的拆迁补偿资金的有效投资和发展致富问题，对于我们有比较切实可行的借鉴意义，现分析如下。 一、无锡市新区新安街道“房权换股权”改革背景 近些年，随着无锡新区开发进程加快，土地供需和建设资金供求矛盾日益突出，用地指标紧张，政府偿债压力和财政债务风险日益增大。在这种形势下，如何走出一条少用地、少花钱、快发展的共赢路子，显得尤为迫切。一是保护失地农民切身利益的需要。2006年，无锡启动了治理太湖水源的“6699”环保行动，加快企业转型升级，新安街道关闭了一批相关企业，造成大批人员失业，这批农民原先的收入结构比较单一，原有主业丧失后面临收入大幅下降的严峻形势。二是缓解建设矛盾的需要。无锡太湖国际科技产业园的开发建设时间紧、任务重、存在安置跟不上拆迁、建设跟不上安置、资金跟不上建设的矛盾。按照无锡园区发展规划，三年内安置房建设资金需求达30多亿元，政府压力巨大。三是节约土地资源的需要。一方面，太湖国际科技产业园的开发建设涉及大面积拆迁，建设安置房需要大量的土地资源，另一方面，新安地区人均土地资源稀缺，可供开发建设用地比较少，土地需求和供给产生矛盾。四是强化社会管理的需要。根据无锡市现行拆迁安置政策，很多农民出现了富余住房，迫切需要对外租赁、增加收入，大量私房分散出租将会给社会治安和环境带来较大压力，影响社区文明创建和社会和谐稳定。 二、无锡市新区新安街道的主要做法及成效 （一）主要做法 “房权换股权”，就是通过引进市场化运作机制，组建富民物业股份合作社，在保障拆迁户居住需求的前提下，接收拆迁户富余的安置房产折价入股，通过投资经营房屋租赁、物业管理和符合国家产业政策的行业获取持续稳定的赢利，从而达到富民的目的。无锡市新区新安街道从酝酿“房权换股权”思路到现实运作发展，主要经历了三个阶段： 酝酿谋划阶段。无锡市新区新安街道酝酿提出“以权换股权”思路后，在充分征求各方意见基础上，起草了《被拆迁居民部分安居股权式安置办法》。为帮助拆迁农民理解拆迁安置政策，新安街道专门成立富民物业股份合作社筹建办公室，工作人员进村入户宣讲街道拆迁安置政策，打消农民思想顾虑，增强政策信赖，为富民合作社打下坚实的群众基础。 筹备组建阶段。由于缺乏借鉴和明确依据，富民物业股份合作社在组建过程中创造性的解决了股东设置、领导管理、注册登记等一系列复杂问题。在股东设置上，富民物业股份合作社以每30-50名股东成立股东小组，并选举产生一名股东代表，集体股股东代表由出资认购股权的集体经济组织按照出资额比例派任，顺利解决了《公司法》规定股东数量不能超过50名的限制。在街道的领导管理上，新安街道通过无锡市新旺企业管理有限责任公司入股500万元实现参股，并经股东代表大会严格选举，由街道办事处副主任担任董事长。在注册登记上，针对新安富民物业股份合作社不适用《公司法》和《公司登记管理条例》的实际，积极协调省工商局开展专题调研，参照《企业法人登记管理条例》将富民物业股份合作社界定为集体性质的股份合作制企业，从而顺利解决了现行法律缺位和企业法人资格问题，开创了农村新型合作社进行企业法人登记的先河。 运作发展阶段。新安富民物业股份合作社成立后，及时建立健全了财务管理、收益分配、“三会运作”（股东代表会议、董事长、监事会）等基本运行制度，核准发放了股权证，确保了规范运行。富民物业股份合作社为满足拆迁农民不断加入需要，每年实行两次增资，并以持续稳定赢利为原则，着力投资经营风险小、利润回报稳的优质资产项目。目前，富民物业股份合作社不断增股扩面，投资的优质资产项目已经覆盖太湖国际科技产业园的现代服务业、科研创新载体、基本设施建设等领域，投资收益丰厚，运作成效明显。富民物业股份合作社在扩大发展规模和增加资产收益的同时，积极借助政府提供的稳定业务支撑和优惠政策扶持，按照现代企业管理的内在要求实行市场运作，逐步实现向独立法人转变，使富民物业股份合作社真正成为农民自己的投资组织。 （二）初步成效 新安街道的实践表明，“房权换股权”使广大失地农民拥有了新型生产资料，增加了收入，同时也节约了土地资源，减轻了政府安置压力，促进了区域经济社会转型发展，实现了多方共赢。 农民收入大幅增加。根据富民物业股份合作社章程，拆迁户安置房入股折算价格为每平方米2000元。目前参与新型生产资料转换的户均面积为90平方米，折合股金18万元，按保年底收益率8