莱芜市房地产市场调研报告.docVIP

莱芜**项目针对性市调报告 某某开发公司： 非常荣幸有机会参与贵司莱芜某某项目的前期市场调研工作。 为使本项目调查具备较强的针对性和代表性，7月下旬，我司派出专门调研组前往莱芜，以项目所在地莱芜市莱城区为重点，以莱芜市市政府为出发点，进行了拉网式调研，收集了莱城区比较详尽的市场数据，并对莱城区和钢城区市场互补性进行了调研。 由于时间关系及本着对贵司项目负责任的态度，我司此建议书只是对市场状况提供了初步建议，不足之处，敬请斧正！ 专此奉达 顺颂商祺！ 第一部分 莱芜市概况 城市概况： 全国重要钢铁城市 全国重点产煤市 全国新型材料基地 莱芜市位于山东省中部,总面积2246平方公里，人口124万，辖莱城区、钢城区、1个省级高新区和5个省级园区，19个乡镇(办事处)。 莱芜南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面环山，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。整个地势由东向西倾斜，北、东、南三面又向盆地中部倾斜，大汶河由东向西横贯盆地中部。海拔最高994米，最低148.13米。山地12.67万公顷，占60%，丘陵约4万公顷，超过20%，其余为平原。 莱城城区 莱芜市城市名片，莱芜市行政中心所在地，以先进的机械制造业、纺织业、农副产品加工业和服务业为主的园林城区。 钢城城区 莱芜市市域副中心，以钢铁、机械制造业为主的工业城区。 莱芜市城市规划目标： 根据《莱芜市住房建设规划2008-2012》，莱芜市2012年人均住房建筑面积要达到36平方米，到2012年累计新增住宅建筑面积达到586万平方米，年均建设117万平方米，90平米以下的住房占70％。住房建设的总体目标。满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决低收入家庭的住房问题。 规划期内住房建筑面积： 莱城城区建设住房建筑面积445万平方米； 钢城城区建设住房建筑面积176万平方米； 莱城商业金融用地布局： 莱城区初步形成“三心、五线、一街”的城区商业金融用地布局结构。 三心：鲁中大街、花园路附近市级商业金融中心、官寺老城区商业中心和高新区商业中心。 五线：凤城西大街、大桥北路、长勺北路、花园南路和汶阳大街五条商业街，并向周边扩散。 一街：汶河大道（大桥路至新甫路段），规划结合滨河休闲绿地建设为商业休闲街。 保留官寺、董花园、北埠三个市场群，新建泰钢工业品市场。 城市发展方向： 根据莱芜市在山东省的区位特征，规划确定 “南北推进，两翼展开，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。 1、东拓西展 东拓向东加快建设高新技术产业开发区，按照建成“工业新区、商贸新区、科教新区、人居新区”的功能定位。 西展以泰钢为基础，形成由钢铁生产区、雅鹿山公园区、深加工和高新技术区、办公科研区、生活居住区组成的综合功能区。远景跨过外环西路，建设方下工业片区。 2、南优北进 南优通过绿化、河道蓄水和旧区改造等措施，搞好以孝义河、汶河为中心的生态建设，优化莱城南部环境。北部向北与张家洼组团相接，通过加强规划布局和组团建设，逐步向济南东部产业带靠拢。 3、中部提升 加快改造旧城区，改变城市面貌，提升旧城区的功能和品味。 4、但由于城市的东部方向有铁路和水系的阻碍，很难有较大的发展。城市往北发展是未来的主要方向。 经济概况： 莱芜市主要产业为钢铁、机械加工、纺织和农产品加工。三产比例中重工业占整个GDP超过60%，而第三产业不发达。近年来由于开发区的建设和招商引资的推进，固定资产投资增加，整体经济状况正在进入快速发展的快车道，各项经济指标的增幅百分比均列山东省排名前列，是近年来山东经济发展最活跃区域之一。 2010年市实现生产总值546.33亿元，同比增长12%。分产业看，第一产业增加值38.61亿元，增长3.1%；第二产业增加值330.18亿元，增长12.2%；第三产业增加值177.54亿元，增长13%。分地区看，莱城区实现生产总值338.2亿元，增长12.3%；钢城区实现生产总值208.14亿元，增长11.8%；高新区实现生产总值60.05亿元，增长20%。 2011年上半年全市实现生产总值171.33亿元，同比增长17.0%，增幅列全省第2位。其中，第一产业增加值8亿元，增长2.7%；第二产业增加值111.69亿元，增长18.1%；第三产业增加值51.64亿元，增长16.9%。分地区看，莱城区实现生产总值95.46亿元，增长17.5%；钢城区实现生产总值75.87亿元，增长16.3%。城镇非私营单位和私营单位劳动统计基本情况国有单位5.09万人，集体单位1.51万人，其他单位7.27万人，就业形势的基本稳定