黄瑜：去库存是2016经济工作和个房地产业发展重点.docxVIP

黄瑜：去库存是2016经济工作和房地产业发展重点12月18日-12月21日，中央经济工作会议在北京举行，部署2016年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间。同时强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，要抓好五大任务，化解房地产库存作为其中之一。这是近年来中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述，并占据了较大篇幅，不仅覆盖的主体内容广泛，执行措施更是详尽具体，进一步显现出当前房地产去库存任务的艰巨性，更为今后一段时期的房地产政策走向打下了基调。中国指数研究院常务副院长黄瑜女士从买房、租房、降价和金融支持等方面对本次会议进行了全面深刻的解读。买：鼓励农民工购房，扩大需求去库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。【中指点评】中国指数研究院常务副院长黄瑜女士认为农民工规模庞大，但需多方配套政策支持才能形成有效市场需求。截止2015年三季度末，我国农村外出务工劳动力总量17554万人，按人均20平方米住房需求计算，即使只有半数有购房意愿，也将产生超过15亿的市场需求。在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。户籍改革进程将加快，更好保障农民工权益，形成长期购房消费预期。今年以来我国户籍制度改革深入推进，12月《居住证暂行条例》出台，也提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，大量农民工群体将得到城镇实质性福利待遇及保障措施，使农民工能够享受医疗、就业、住房保障等方面的待遇，引导其购房需求的释放。同时《居住证暂行条例》进一步明确创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，未来农民工户籍转化更有保障。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，将进一步增强农民工等新市民阶层在城市的归属感，有利于为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。租：扩大公租房覆盖范围，积极鼓励买房出租要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。【中指点评】中国指数研究院常务副院长黄瑜女士指出住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；而租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。年初住建部已发文要求加快培育和发展住房租赁市场，此次经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全树立了方向。非户籍人口纳入公租房保障，扩大商品房转“租”需求。工作会议要求以满足新市民住房需求为出发点，把公租房扩大到非户籍人口。进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但受此前保障房政策限制，不被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围的扩大，将带来大批对公租房源的需求，在当前保障房货币化分配占比越来越多的背景下，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，将有效推动商品房源去化。另外此次将非户籍人口纳入公租房保障，也是社会政策的托底，将更好发挥社会保障的社会稳定器作用。购买商品房转化租赁市场房源，进一步促进库存商品房去化。除推进公租房需求扩大外，中央还提出鼓励各类投资者购买商品房转化为租赁源，扩大租赁市场供给，解决部分商品房库存。目前，我国住房租赁市场存在供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者，一方面有利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新市民为代表的市场需求，另一方面，又明确提出