管作分离是物业升级的必由之路.docVIP

管作分离是物业升级的必由之路 “今后十年将是物业管理产业升级、行业结构调整的科学发展、理性成长的新时代。”这是中国物业协会会长谢家瑾在中国物业协会第三次代表大会上提出来的。那么，如何实现产业升级、结构调整的科学发展？笔者认为，走管作分离的专业化发展之路是实现产业升级的必由之路。 一、管作分离可有效降低物业服务企业的成本 劳动密集型企业的特点限制了物业服务企业的最大成本是人力成本，一些物业服务企业的人力成本几乎占到物业费收入的80%以上，这就决定了物业服务企业的利润空间非常有限。因此，要想扩大企业的利润空间，除延伸服务产业链条，增加公司赢利点之外，降低企业的营运成本尤其是人力成本成为物业服务企业值得探讨的一个重要课题。走管作分离的专业化发展道路，将专项服务外包给专业公司则可以有效降低物业服务企业的营运成本。 当前，物业管理行业的一线操作层面临着“用工荒”，诸如保安、保洁、绿化、环卫等一线员工招聘难度大，流动性高，风险大，容易引起劳动纠纷。这都无形中抬高了物业服务企业的人力成本 ，而将专项服务外包给专业公司后，物业服务企业，则可以减少在这方面的投入，同时由于各专业服务公司拥有规模优势，不少专业公司往往为多家甚至几十家物业服务企业提供单项专业服务，通过专项服务设备工具的共享以及服务设备、消耗物量的批量购买，实现管理成本的节约，从而使专项服务外包的运作成本低于物业服务企业直接承担专项服务操作的成本。 以公司为铁道部第二勘测设计院综合大楼提供的专项环境维护工作的案例来说，以前由该院物业服务公司提供物业全面服务，由于服务项目主要为大楼，所以环境维护工具，物料用量有限，采购价格只能按零售价格计算，而将此项服务委托给专业公司后，由于专业公司服务多个类似项目，此类物料消耗无凝要大的多，采购价格当然按照批发价格计算。所以，同一项目，同样的耗材用量，由于专项服务主体发生变化，降低了综合成本。而这种综合成本的降低带来的物业服务企业营运成本的降低，无形之中扩大了物业服务企业的利润空间。 二、管作分离有利于提高企业的服务质量 物业服务工作的精髓，是以优质的服务赢得业主的认同与赞美。常规服务专业化，将给物业管理带来新气象。同时，专业化也可以使物业服务企业最大限度的集中力量，加大企业在客户服务方面的工作力度，配合房产开发部门整合做好综合服务工作，提高服务质量。 走管作分离的专业化发展道路之后，保安、保洁、维修、绿化等基层一线的具体工作交付给专业公司负责，可以逐渐培育一个与物业行业相配套的专业服务市场。而专业公司要想获得物业服务企业的委托和订单，必须最大限度地发挥自己在培训、人力、技术、等方面的优势和经验，尽力通过自己的服务水平、管理水平和适应市场的能力，不断优化人员结构，提高整体素质和自身市场竞争力，这也有利于提高物业服务水平。 同时，这种物业服务企业管作分离的专业化发展道路也有利于规范专业企业的行为，促使其形成行业规范和自律原则，从而提高行业整体素质。目前，成都市有上千家保洁、绿化企业，在公平的市场竞争中优胜劣汰。从目前实践效果的对比来看，这种专业化发展的体制要比物业服务企业直接为项目提供保洁、秩序维护、绿化和维修等专业服务的效率和质量要高很多。因为专业公司也面临着市场竞争和生存的压力，他不得不尽力满足物业企业以及业主的各种要求，接受物业服务企业的监督。而在物业服务企业直接提高专业服务的体制下，物业服务企业则要自己监督自己或者依靠业主来监督自己，这种监督效果要远低于监督专项服务公司。 同时，管作分离的专业化体制也可以促进专业公司潜心研究服务对象和各方面的要求，提高自己的服务质量。美国驻成都总领事馆，杜甫草堂博物馆委托专业化公司提供专业服务。委托方的特点、环境，决定了提供服务的特点和要求。美国驻成都领事馆这一项目对保密、纪律、员工个人职业道德修养、礼仪礼貌要求特别高。作为委托方，应有深刻的认识和思想准备，并从人力资源的配备上作充分准备。杜甫草堂博物馆这一项目是举世闻名的名胜古迹，园林绿化面积十余万平方米，大小树种数千种，维护好这一历史遗产瑰宝，必须有过硬的专业技术和人力，不断学习钻研的良好风气，海纳百川的胸襟。面对每年海内外的数百万游客，要有热情的微笑、认真的工作精神，展示成都人民的良好形象。根据项目这些特点，受托方要做有针对性的安排，保证服务水平的不断提高。 管作分离可促使物业管理行业产业转型 在物业服务企业直接提供专项服务的体制下，物业服务企业60%以上的人员集中在秩序维护，保洁、绿化和维修等操作层，使物业管理行业成为典型的劳动密集型行业，但是，当走上专业化发展道路之后，物业服务企业不再提供具体的专业服务，而主要负责组织协调、监督检查专项服务公司的工作，这将使物业管理行业逐渐向管理密集型行业转型和过渡。 专业化发展可以使物业服务企业重新审视自己的工