第14章物业管理法规(免费阅读).pptVIP

第14章 物业管理法规 第一节 物业管理概述 （一）物业的含义 物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。  物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业三要素:房屋建筑、设备、场地 物业包涵的内容:A 、具有使用功能的居住和非居住房屋B 、相配套的设施和市政、公用设施C 、房屋实体以及相连的场地、道路等D 、有关可使用的建筑物以及场所E 、有关的文化、服务 物业的性质： 自然属性： 1.物业的固定性 ：主要是指物业空间位置上的不可移动性.人们无法将某一物业从偏远区位?移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置. 2.耐久使用性：使用寿命长达十几年、上百年 3.物业的多样性：主要是就建筑物而言的?.由于建筑物的功能，位置，自然环境，技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性.每一建筑物都是单件产品，它们在类别，品种，规格，结构，式样，外观，以及年代等方面?，都存在着某种不同之处. 社会属性 1.经济属性：表现为商品属性，即物业也是一种商品。 2.法律属性：表现为物权人拥有的所有权、使用权、支配权等。 物业的分类： 商业物业（分写字楼、商场、宾馆饭点等） 工业物业（工业厂房、仓库等） 住宅物业（普通住宅、公寓、别墅） 农林牧渔物业（农业设施、林场、鱼塘、牧场等） 其它物业（学校、机关单位办公机构、医院、军警单位、公园、道路、绿地、桥梁） (二)物业管理的概念 1 、物业管理的涵义:物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动. 2 、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业. 物业管理与传统房产管理的区别： 二．物业管理的性质 4．受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致 5. 规范性 成立、接管、管理的规范性6. 统一性和综合性 7．中介性 三、物业管理的特点 （1）社会化：如物业管理中，除了房地产管理本身所涉及的房屋维修、设备维修之外，还包括了清洁、保安、绿化等属于社会服务性质的内容。 （2）专业化： 有专门的组织机构 ：专业人员配备、专业工具和设备专业公司分包工作 （3）企业化：自主经营、自负盈亏 四、物业管理的模式 其为：业主自治管理与物业管理企业的专业化管理的统一。 建立业主自治自律的管理体制 一宗物业（如一个小区）范围内，应由一家物业管理企业实行统一管理 业主管理委员会自主选聘物业管理企业 第二节 业主及业主大会 1.业主的权利和义务 业主的概念：业主是指房屋的所有权人。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业管理企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (十)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中必须履行6项义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。  1.业主大会及其权利 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 （一）第一次业主大会召开的条件： 1、新建商品住宅出售面积达50%以上； 2、在本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。 业主大会履行下列的权利和职责：????(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；??(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；??(三)选聘、解聘物业管理企业；??(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；??(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；???(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的权利合职责。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式